五、通过系列硬广告和软性文章进行宣传，通过事件营销进行造势，让该项目的开发成为当地市民关注的热点，并形成良好的口碑，“筑坝蓄水”。

　　应该说，这些内容已属于营销策划的范畴，本文不赘述。但以作者亲历多个商业盘所积累的实操经验来看，此招非常有效，真所谓所向披靡，无坚不摧。

　　六、通过适当划分商铺面积来控制“总价”，推出短期租赁政策，尽量降低投资门坎，使项目积聚大量的潜在客群。

　　商铺价格高的特征决定了商铺销售更易受“总价论”的制约。因此，适当划小商铺面积来控制“总价”，是制定商业规划和营销政策时重点考虑的内容之一。此举不仅可降低投资门坎，吸呐更多的潜在客户前来投资商铺，还可提高售价，增加单位开发面积收益。

　　推出商铺租赁政策有一石二鸟的作用：

　　1、通过短期租赁（如一年），可以降低业主的首付，从而数倍放大目标消费群体；

　　2、部分业主出于对黄金商圈的推崇，对于购买商铺的长远收益已有期盼，但担心投资的前期收益，通过短期租赁，则可打消其顾虑，坚定购铺的信心。

　　当然，推出商铺租赁政策必须注意：

　　1、根据国家现行法规和政策，所有对外的正式文件和广告、宣传材料等，均不得出现“返租”字样；

　　2、为避免今后长期运营所可能遇到的法律问题，租赁期限原则上不宜太

长,但具体年限应视业态选择和招商成果而定。　

　　3、如需为引进百货业态或大型超市业态提供大卖场，则该商铺的租赁合同要精心设计，避免留下后遗症。

　　七、开盘

　　有人曾说过：房地产营销是“无缺陷”营销。当我们切实做好前述流程的各项工作，同时做好工程规划、建筑设计，抓好工程质量和进度，处理好与政府各部门的关系……，总之整合好开发商所有的资源时，“金日开盘”自然也就能为开发商赚得“满盘满钵”了。

　　本文讨论的商业房地产开发模式虽以地级城市为例进行阐述,但其原则同样适合省会一类大城市,只不过在这类大城市操盘,商业竞争更为激烈,进行房地产开发必须更为规范罢了。

　　那么，为什么运用前述模式进行商业房地产开发可以获取丰厚的利润回报呢？原来，商铺投资价值的构成因素主要有：地产价值（级差地租）、商圈、主流业态、人口数量和密度、城市规划、交通资源和景观价值等（拙文《试论商铺投资的价值构成因素》对此有所讨论）。前述模式正是通过对各种资源的有效整合，对项目进行精美的包装和一系列营销策划及推广运作，使楼盘获得了住宅项目所没有的附加值，最终吸引投资人以通常超出平均地产3~4倍，最高可达10多倍的售价争相下单购铺。

　　这就是本文讨论的商业房地产开发新模式之所以赢利的本质。

　　廖文，商业房地产开发资深专家，曾任多家房地产开发公司营销副总、总经理，现任北京某投资公司高管。熟悉商业房地产项目开发和营销的全流程，亲历多个大型商业房地产项目开发的实际操盘，对商业房地产开发积累了较多的心得和见解。电子邮件： liaowen888@16.com

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