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德国购物中心发展历史、现状和趋势 7 上页：第 1 页 在德国，融资不是个问题。房地产投资公司正在寻找有良好承租人的项目。然而，在过去的10年间，零售面积大规模增加，顾客的需求饱和。经济呈现一种微小，稳定上升的趋势。零售业的销售额在近7年间一直下滑，但是在市内外的购物中心的销售额却正在非常缓慢地增长。1999年时，购物中心的发展要比市内其他零售店（非购物中心）稍微好一点。 传统的购物中心—中等规模，通常有主力商店，一般在市郊或闹市区—仍然是最普遍的类型；窄小的城区内典型的形式是风雨商业街廊，也是最有可能在今后几年中得到发展的。超级中心，曾在20世纪80年代末具有强大的发展势头，然而在德国统一之后立即就放慢了他们的发展脚步。火车站作为购物场所受到青睐。而慕尼黑、法兰克福、柏林和杜塞尔多夫等城市的新建、整修、或扩建的机场也引入了零售。另一种发展的新模式是城市娱乐中心，由美国的开发商TrizecHahn引入法兰克福。 德国邮政、德国电信和德国铁路三家公司拥有的地产上市交易，给德国的房地产发展带来了契机。这三家过去的国有公司最近私有化，放弃了很多地皮。其中许多地皮都具有优越的城市地理位置，但是地区限制和过高的开发成本可能会阻碍发展。 至今，政府的法规已经妨碍了工厂直营购物中心的建造；地方当局不愿意发给他们建筑许可证，现有的零售商们进行游说，强烈的反对这种竞争。第一批工厂直营购物中心将在茨维考、柏林和荷兰的Roermond开业。（Roermond经常吸引许多的德国购物者）。 虽然德国对国外的零售商并没有什么限制性法规， 但他们在德国市场上的运作空间很少。零售商——特别是来自美国的零售商，试图将他们公司的文化带到德国市场，可是都失败了。然而，国际零售商在“客户服务”这一领域却能够获得相当的认可，因为德国人的一个主要弱点就是缺乏服务意识。 在进入德国市场的众多新人中，沃尔玛是最细察顾客需要的。专家预言它将给欧洲的食品公司和超大型自助百货商场公司带来强有力的竞争。在时装业，经过一段试验和犯错的时期后，Hennes & Mauritx商店现在也跻身于一流的连锁店。其它做的好的还有Mango和Zara（都来自于西班牙），以及Gap和EddieBauer（都来自美国）。许多国际零售商都在城市的最好购物区寻找黄金位置，但是这很难找到,并且非常昂贵。结果，Marks&Spencer不得不关闭在德国开的六个店中的四个；Toys‘R’Us日子也不好过。 总体来说，德国的零售商们在其它国家还未取得成功。个别成功的有：在澳大利亚、比利时和荷兰开设的折扣食品商店；时装设计师Escada, Joop和Jil Sander等；Mediu Markt, 电子耗材零售商；Douglas香水店，国外开店面积有1.5万多平方米多（15万平方英尺）。 许多零售商——特别是书籍、电子耗材、运动器材和服饰类零售商都正在寻找更大的店面。在城区，大的店面尤其难找，租金极其昂贵。因此，A类地段和B类地段的租金差距继续扩大。购物中心的租费比城区沿街店面的租费要低得多。 今后几年，零售业的发展依然是以闹市区的购物中心和单个的零售店为主导，城外的大型购物中心处于劣势。另一方面，德国购物中心的销售份额日益增加，它们吸引顾客的关健在于：标准化的开放时间。长期以来，德国的零售商们都按各自的时间表行事，尤其在城市里，没有一个统一的营业时间，在消费者中造成相当大的混乱。 电子商务对德国零售业的冲击难以预料，不过人们认为冲击不会很大。虽然通过互联网可以很方便地购买商品，也有许多德国零售商在发展网上购物，但是，对客户来说，在商店或购物中心享受到的高质量购物经历和购物环境仍然更为重要一些。 因此，在德国，和其他地方一样，开发商必须找到新的方法来建设、出租、运作他们的购物中心。他们必须想方设法使购物中心比其它的零售用地更具吸引力，特别是提供新的服务和新的零售方式。 中国零售行业研究门户——联商网（ http://www.linksho.com.cn ），0571-87015503，电子邮件： xuzm@linksho.com.cn 第 1 2 页 本网刊登的文章均仅代表作者个人观点，并不代表本网立场。文中的论述和观点，敬请读者注意判断。
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