二、CRM能帮“会员制销售”做什么？

　　作为以管理信息化为支撑手段的CRM，在整个会员（客户）的生命期中都以客户为中心，将客户当作企业运作的核心。通过信息化的平台，简化和协调了各个业务部门和业务环节的各项功能（如销售、市场营销、服务、设计等等），使其注意力集中于满足客户的各项需要。CRM还将多种多样的与会员进行交流和互动的渠道，如面对面、电话接洽、网站访问、BBS系统、电子邮件、手机短信、客户会杂志、会员活动等，协调在一个统一的平台之上，这样，不仅为企业提供了全方位的客户视角，更为重要的是，可以按照会员的喜好使用适当的渠道与之进行有效的互动交流。

　　一、CRM提供了跨部门和跨区域的会员信息共享平台。

　　总体而言，国内房地产企业的管理信息化程度还非常薄弱，多数企业在会员信息收集和管理方面，仍然停留在手工作业阶段。我们看到，很多企业的会员信息还是传统的纸表格，即便是使用了电子表格，也是格式多样。对这些信息进行汇总统计分析的时候，就会感到十分的困难。看上去会员信息一大堆，但是到底哪些是有用信息，哪些是垃圾信息，难以辨别，信息成立鸡肋，利用价值非常低。

不仅如此，各个项目之间，各地公司之间的会员信息基本上是各自为政，都是座座信息孤岛。集团总部如果是企图从全局的角度来分析会员信息，为管理层进行有效决策提供依据，不是说不可能，但可以说是步履维艰。

　　信息的封闭、信息的缺失、信息的滞后以及缺乏时效性，企业的管理层都是深有感触的。

　　由于没有信息共享平台，项目之间和各地公司之间也很难共享各自在会员制销售方面的尝试和创新体验。

　　二、CRM提供了专业化的会员信息整合平台，使会员信息的完整性和时效性得到增强。

　　大量的会员信息都是在刚刚入会的时候收集到的，但是，当一些会员成为业主入住之后，或者是业主又将房子售出，如果没有有效手段进行及时更新和补充，这些会员信息就成为垃圾。如果企业有重大的活动需要这些会员信息时，失去时效的信息就会使企业的活动受到阻碍。例如，在深圳有一个客户已经入伙的楼盘，由于群楼开设了一家大型的购物商场，为了方便人们去商场购物，房地产商打算在小区内两栋楼之间建一座天桥。有的业主同意这个方案，认为这是一件好事，但是也有人不同意，认为天桥一旦建成，将会影响采光和通风。于是，房地产就做业主的工作，希望能够征得4/5业主的同意。做了大量的工作，耗费了很长时间，房地产商终于得到了3/5业主的同意。剩下的1/5的业主，不是说他们不同意，而是他们留下的客户信息现在失去了价值，一些人的手机号码换了，一些人留下来的电子邮件地址现在不能用了，更多的人当时置业的时候就是作为投资的，自己并不来住，还有的人是由于工作发生变化，离开了深圳，将房子通过中介租赁出去了。由于发展商没有手段能够及时地更新客户的信息，结果无法联系到剩余的1/5的客户，也就无法实现加建项目的意图，使得运营受到很大影响。

　　如果有了CRM系统的话，由于它能够动态地帮助房地产商收集、整理、更新客户数据，就能够保证企业运营的高效率。

　　在多数房地产企业，目前会员信息（潜在客户）的维护是由业务员独立完成，业务员因为有业绩的考核，和利益息息相关就会跟踪，但是缺乏系统跟踪，难以长时间维系潜在客户，导致潜在客户流失。1、由于业务员的流动或变动比例较大，因而导致大量潜在客户信息的流失；2、业务员继续接待新客户的同时也可能疏于跟踪潜在客户（日积月累，客户量太大）；3、业务员因业务范围较窄，也因为企业缺乏相应的激励措施，难以一一主动告知潜在客户各种最新的动态，做到系统的跟踪服务。

　　而CRM通过信息化的手段，将原来业务员手工作业为主的客户跟进，变成了自动化的跟进，电子邮件、手机短信功能可以自动地发送相关信息给会员，即方便快捷，有能够解放业务人员的繁重工作。

　　三、CRM可以帮助企业从会员信息中准确挖掘高价值的客户，达到“精确制导营销”。

在研究汽车行业CRM的时候，美国通用汽车的有关人员向我们提供了这样的数据：在北美，一个车主平均每隔6年会购买一辆新车，通用公司的统计表明，每卖出100辆汽车，其中有65辆是由通用汽车的老客户购买的。

　　如何判断客户的价值？从什么样的角度看待客户的价值？能否将客户价值量化？这是房地产企业普遍感到焦虑的问题。

　　会员价值虽然体现在：1主动推荐，产生链式销售的价值；2、再次购买，产生向上销售或者是交叉销售的价值；3、能够容忍，强化容忍强度的价值；4、互动交流提供自身体验，有助于企业改进产品的价值；5、抵制竞争者的价值。但是，这些分析仍然是抽象的，CRM系统则通过其专业的分析工具，对于具体的每个会员都会进行量化的价值评估，使企业很清楚地知道不同会员的价值，可以准确地达到“精确制导营销”的目的，有效的减少了营销费用的投入。

　　武汉万科许源清曾经向我们提供了一则实战案例：

　　“从2001年第三季度到年底，我们公司一直在考虑投放车身广告（形象广告），为了找出投入产出比最好的线路，我把已经登记的意向客户资料全部清理了一遍，首先选出所有意向面积在120平米左右以及更大（主力户型面积）、愿意承担XX万以上总房价（与内部定价相匹配）的客户，然后，把列表中‘工作地点’一项单独打印出来，最后，复印一张XX市地图，把XX部分放大，对照列表中的工作地点在地图上以红点标注客户的分布情况。结果，在标注了大约XXX名客户的工作地点之后可以明显的看出，90%以上的客户在XX地区工作，而且工作区域集中在XX大道、XX大道、XX大道的写字楼群中，在这三条主干道两侧，集中了XX市80%以上的高档写字楼，也是整个XX市消费水平最高的区域。如果要覆盖这个区域，那么至少需要两条以上的公交线路。

　　我们与多家广告代理公司接触过，但是综合报价至少在XX万元以上，高于我们的预期；同时，我们也在反省,是不是只有这种方式可以覆盖目标客户群。事实上，作为写字楼内的白领，这个群体并不是均匀地分布在大街上，而是在一个个相对孤立的写字楼里，他们每天经过大堂的次数要远远多于经过大街的次数，显然，‘覆盖’的策略并不合适。所以，我们最终选择了以写字楼、高档咖啡馆、酒吧为单位进行定向投放（包括宣传册、万客会杂志），以‘精确制导’代替‘地毯式轰炸’。在销售后的回访中，我们了解到50%以上的客户是通过取阅宣传册、万客会杂志或者在朋友处看到这些宣传品从而对项目发生了兴趣。”

　　这个案例如果是在CRM系统平台之下进行的话，其效果就会得到大大的提高。在系统的提示下，熟练的操作鼠标就会很快地完成任务，系统还会通过电子邮件群发、短信息群发的方式向有兴趣客户提供资讯，即节约营销成本，又能够实现“精确制导营销”。

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本文作者田同生现任国家经贸委培训中心教授，毕越咨询CRM首席顾问，《IT经理世界》特约记者。欢迎读者与他直接联系讨论有关问题

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