为什么说是伪市场化产业

　　鉴于房地产业对国民经济及GDP的重要贡献，对地方财政及税收的重要贡献；对百姓“居者有其屋” 的重要意义；对解决就业，带动建材等众多产业一起成长的重要性，房地产业本身就是一个政策调控非常明显的产业。

　　但是，仅仅因为这点，并不足以说明房地产业就是一个伪市场化产业，还有下面的一些因素在发生作用。

　　其一，传统的拿地受非正常的市场化因素影响大。

　　其中的两个直接表象就是：一，国营企业方便拿地；二，有背景能拉关系的企业能拿地。这使它们中的许多企业都成为了“大地主”，以至许多民营企业和类似于潘石屹这样的“大资本家”，最后都得带着“鸡蛋”去找他们换粮票。

　　其二，新的“土地阳光交易”手段，对房地产开发成本的影响大。

　　在政府限量土地供应，实行招、挂、拍的阳光交易后，直接促使许多地方的土地交易成本出现了大幅度上涨，甚至是成倍数的极速上扬。即使是在西宁这样的房地产欠发达城市，其一级地段的地价也由前几年的每亩40—50万元，涨到现在每亩100万元，最高竟达160万元左右，以至该市地价在房价构成中的比重，由以前的10%上升到了20%左右。而地价的攀升，也给房地产产品价格的急速上涨带去了看似非常充分的理由。

　　其三，政府政策对房地产市场的格局影响大。

　　以北京为例，2002年6月，北京市政府出台了《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定》（33号令）。这一政策被一些有门路的开发商当成了获取协议出让土地的最后晚餐，乘机钻空子，大量批占土地，使得大量土地急剧的向少数企业转移。据有关部门的统计资料显示，此后的短短4个月时间，北京突击批发的土地量就相当于北京前10年的总量。　

　　而新近出台堵上33号令留下的几道通过协议取得土地之口子的4号令后，又使得一些拿不到地或屯地有限的开发商要“断顿”，一些“地主”急着拿“粮票”找钱，并对加快“资本家”和“地主”的联手合作创造了更多可能。同时，进一步促使了以前擅长寻门路找土地的开发商和一些既缺钱又缺“粮票”之中小开发商的出局。

　　其四，房地产业的“政绩”工程特征明显。

　　为了增加财政收入和促使外地及国外投资者的投资，某地领导可以把百姓的呼声暂时抛到一边，以身作则的看涨本地的房地产，并承诺“到这里来投资，投资房产绝对是高回报”；为了突出更多政绩，他们可以不管农民有多困难，在农村集资修建新的社会主义新农村——联排别墅；可以在一个人口不足十万的城市实施占地2000亩的CBD项目。

　　其五，房地产项目受某些官员的制约大

　　在一些二、三级市场，某些地方官们不会管某个项目的营销手段（想管，他们可能也懂得不多），但绝对会将开发商准备推出的“某某（地）人居升级工程”之类的广告语给推翻掉，因为他们觉得，这岂不是在说我们官没当好，百姓以前都处在“水深火热”当中？也可能推翻掉一个非常契合当地民居特点及市场的设计方案，因为他们认为，成片的高楼才能直观的反映本地的经济发展成就。

　　除了以上所述之外，还有诸如房地产企业中存在官商现象、旧城改造撤迁过程中对撤迁户利益赔偿不对称等等问题，在影响中国房地产业的市场化。

　　谈到这里，本文也该结束了。

　　李政权：多家企业及智业机构营销及战略顾问，多家媒体专家顾问团成员,多家培训机构及职业资格认证机构特聘讲师,《弱势品牌营销》---国内第一部系统解决弱势品牌营销难题的读物2004年5月开始全国上市(如咨询购书事宜，请致电：0571-85170300-1319或85061682)。欢迎与李先生探讨您的观点和看法，联系电话：0871-6691162，电子邮件： 1stpowe4830@sin.com

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