潜力商圈更可期

　　好的商铺离不开好的商圈，这是一个浅显易懂的道理。谁都愿意在黄金商圈进行商铺投资，但对于品牌来说，选择黄金商圈显然在资金方面有着巨大的压力，一旦商铺的经营出现问题，所带来的风险必定让品牌不堪重负。因此，对于品牌经营者来说，选择具有发展潜力的商圈才是最好的选择。艾育荣分析道：

　　其一，资金压力不大，潜力商圈与黄金商圈相比商铺的总价要低得多，非常适合中、小投资者；其二，具有很大的升值空间，从经济发展的角度着眼，在商圈变动过程中投资商铺，就如同买股票一样，成长性是一个很重要的考虑因素。在已经成熟的商圈投资商铺，其成长空间非常小，因为开发商的开发成本很高，所以销售价格也非常高，而且销售价格是根据目前租金确定的，因此投资价值不大。而如果选择正在发展中的商圈，也许前一至二年投资回报不理想，但是，随着商圈的快速发展，商铺的成长性将非常好，因此，这里的商铺就是值得投资的“绩优股”。同时政府会对潜力商圈在政策上给予一定的倾斜，扶持商圈的发展；其三，回报高，一般来说，新兴的潜力商圈从经营范围来说，回避了黄金商圈的直接竞争，同时相对较低的经营成本更有利于自身的发展。

　　关注商圈变化

　　很多城市的商圈都在不断调整、转型，在北京，西单与王府井两大传统商圈近年来都在调整方向，它们有着不同的改造思路，这导致其硬件设施和商圈环境产生差异。这些是服装企业必须随时关注的。

　　拿北京两个最早的商圈王府井和西单来说，王府井商圈的改造思路是作为专业的商业区，提升商场和商品的档次，要将王府井建成集商业、休闲、旅游、娱乐于一体的综合性商圈。随着王府井商圈改造思路的确立，一些在前期改造中迁出的老字号商业企业陆续回迁，而这个商圈中的十几家星级酒店对商圈内客流的稳定性起到重要的作用，弥补了拆迁造成的客流损失。

　　而西单商圈的改造思路则是从单纯的商业区向“现代综合商务区”方向转变。金融街的毗邻而建使得商圈中的大量居民住宅被拆迁，取而代之的是十几座高档写字楼。相应地，商圈内人口流动性加大，而商圈内又少有具有稳定客流功能的高档酒店，这样，在城区改造的过程中，这个商圈的价值就出现了下滑趋势。随着金融街的建设，西单商圈的环境逐渐恶化，商圈档次下降。首当其冲的便是有着悠久历史的西单商场，由于在进店品牌管理、商场定位等方面缺乏明确的调整方向，西单商场的营业额和盈利能力也出现下降趋势。

　　“商圈的定位并非一成不变，很多商场在转型，这样会与品牌之间形成距离。品牌就要调整自己的经营策略。必要的时候选择退出也不失为明智之举。” 艾育荣说。

　　艾育荣所在的广州，最主要的服装商圈有三个，一是北京路，二是上下九，三是天河城。据他观察，这几大服装商圈的地位在近十年是稳固不变的，所变的只是这几个商圈在不断扩大。北京路向南扩，而天河城则向天河北扩。“这意味着竞争的加剧及商圈人流构成的变化，服装品牌则应该及时调整竞争策略及应对目标消费群的转变做出价格、设计、销售方法等的调整。”

　　点的选择

　　联纵智达咨询顾问机构咨询顾问卜凡认为，在一个商圈内，根据其地理位置可以划分成4个点。一般一个商圈内会出现一个超级点，商圈内众人瞩目的焦点，其能见度与接近度尤其突出，是整个商圈的绝佳地点；其次是A点，这是商圈内众人瞩目的好地点，但其能见度与接近度不如超级点；三是B点，位于商圈中较不显眼的次要位置，有很多地点比它优越；四是C点——跟B点差不多，但能见度和接近度更差。

　　在选择专卖店店址时，一般是选择A点位置，或更好的超级点，B和C点则不允许开。在能见度和接近度的运用上一些品牌操作得非常好，取得了很大的成功，也有一些品牌因为操作不好，特别是选择了一些“商业死角”，而使专卖店关掉。

　　“同行业品牌聚集的地方也是店址选择的好地带，虽然选择在该地竞争异常激烈，但是由于产品的数量、结构的丰富性，也会极大地刺激消费者的聚集，加大该市场的容量。”　

　　本文原载2007年第03期刊《中国制衣》杂志，为封面专题《赢在商圈》系列文章节选。　　

　　卜凡，集市场操盘手和营销咨询人的复合式职业营销经理人。历任业务主管、销售经理、培训经理、市场推广经理、市场督导部经理和营销咨询顾问；有着服装鞋业不同角色职位的长期历练；对连锁专卖体系构建、全国各类客户与各级市场有精深实操管理经验；最擅长：连锁专卖经营管理、市场推广、渠道管理和诊断督导、强势营销团队建设管理与培训；对本土服装鞋业营销有独特创新的分析视角和洞察能力，对中国服装鞋业消费现状更有丰富与精准的独到见解；系国内多家报刊杂志网站的特约撰稿人和专栏作者。专注领域：连锁专卖经营管理、营销战略规划、消费行为和行业市场研究分析、产品线规划与上市系统推广、渠道选控和网络管理、组织架构优化与设置、品牌塑造和整合传播制定、人力资源管理、企业文化建设。欢迎大家与他交流不同观点和看法，卜凡搜狐博客：http://bufan1024.blog.soh.com/，MSN&E-mail：bufan1024@hotmai.com

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