通过这个例子，我们可以清晰的认识到，楼王战略对于整个楼盘的营销实战具有三方面作用：

　　1、若存在产品形态的差异，高于整体社区产品形态的高端产品能够有力的拉升社区整体档次感与品质感，吸引消费者关注；尤以别墅产品为最佳楼王候选人。

　　2、通过楼王的高额定价，使其成为其他住宅产品的重要参考价格，造成楼盘中的价值洼地，两厢对比之下令消费者砰然心动。

　　3、因不急于依赖楼王产品销售回款，故而楼王将成为利润最大化产品，并仍具有价格上浮空间。

第二、心理需要。

　　楼王战略的合理运用，可以充分满足多种心理需要，无论是开发商，还是老百姓。

　　1、消费者心理满足，成为一种身份的标志。A、楼王房源购买者的心理满足，即使在同一个社区内，购买了较佳房源的消费者仍然会有特定的心理优越感，如果他购买的房屋是曾经楼盘营销推广中的楼王房源，这会成为其对外介绍新居的核心主打词汇；B、社区内其他房源购买者的心理满足，他们会通过告之楼王的销售价格来尽可能提升自己所购楼盘的档次，同时突显出自家房源的实惠性和性价比。人皆如此，买个5000的房子，尽量对外说5500，而且必定总是炫耀小区里最贵的房子卖到了多少多少，从而衬托出自己的高超买房技巧。

　　2、开发商心理满足，成为开发水平的标志。开发商更喜欢通过告之楼王的销售价格来尽可能提升自己所开发楼盘的档次，并体现出自己操盘水平的高超。

　　有楼王映衬，自然皆大欢喜。

　　三、楼王琐议

　　1、如果你的项目中既有住宅又有商业，那自然是不可混淆的两个产品体系，不能混为一谈，住宅楼王与商业铺王当分别确立。

　　2、给楼王起个好名字。都是楼王，但各不相同。近年来比较典型的楼王名称有：山水楼王、水岸楼王（亲水、临水、湾畔、滨湖等）、景观楼王（瞰景、海景、湖景、江景、河景等）、半山楼王（占据最高位置、私密性强）、空中楼王（顶层复式惯用）、中央楼王、压轴楼王、品质楼王、颠峰楼王、至尊楼王等等。

　　3、一定要刻意区分产品，楼王产品与其他房源应有明确的差异点，产品形态独特或优点突出。也可通过精装修、独立物业等方式增加附加值。

　　4、大胆定价，价格差至少应拉开20%以上，必须与目前在售的产品拉开明显档次。

　　5、可考虑针对楼王产品进行独立的产品包装与推广工作。

　　6、切忌空喊——火车不是推的，楼王不是吹的。

　　在今天的市场环境中，没有楼王的楼盘是遗憾的、不完美的，其实，个个楼盘都有楼王，只要前期用心搞好产品、后期用心做好营销，你的楼王就会显现出来并发挥出巨大作用。

　　看好手里的牌，打好楼王这张牌。

　　欢迎与作者探讨您的观点和看法，作者为山东智盟时代营销策划公司首席地产顾问，电子邮件： Dafei1978@peoplemai.com.cn

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