第三、代理公司的特性决定了其自身优秀营销人才的紧张状况将长期存在。　　

　　在这方面有一个很有趣的现象：开发商在选择代理公司时，往往会看其操作过或正在操作多少楼盘，操盘量是开发商衡量代理公司水准的一个重要标准；然而，一旦确立了合作关系，开发商又总是希望跟自己合作的代理公司少接项目，恨不能让乙方全心全意只给自己干。这当然是不可能的。代理公司的人才紧张有这样几个特点：　　

　　1、任何一家代理公司接下新项目，大都会采用“抽调老人+招纳新人”的混合方式组成一支新的队伍。没办法，这也是新合作伙伴所极度渴盼与极力要求的，我们还曾不只一次遇上过两家新客户同时看上一个老销售员的情况。　　

　　2、跨地域拓张的业务模式最容易引发人才危机。优秀的、大型的代理公司往往会主动或被动地跨地域发展，但这对人力资源数量与质量的要求是极高的；不仅具有稀释性，而且具有破坏性。北京深圳的代理公司来济南、济南的代理公司去地市，是不能指望从总部调派多少高素质的基层销售人员过去的，去了也干不长，强制执行注定造成离职。　　

　　3、随时存在的挖人现象。代理公司之间互相挖人是小KISS，但开发商来挖代理公司的人可就忒厉害了，很难挡得住。　　

　　4、在中国的各类智慧型企业中，房地产营销代理公司的管理水平是处于三流的，无论是制度的保障性，还是文化的向心力，代理公司都是非常简陋和初级的，故而，本身流动性就最强的销售部员工对企业满意度与忠诚度的高低可想而知。　　

　　第四、随着市场环境的成熟和营销知识的透明化，基层营销队伍的作用在整个操盘过程和营销体系中的作用正在发生转变。　　

　　1、作为开发商一定要想明白，开发商找代理公司到底是要找什么？在今天，这个答案是操盘手或操盘团队。开发商找代理公司，无非两个原因，一是不懂（理念上），二是不行（执行上）。市场发展到现在，营销方面既不懂、又不行的开发商已经基本死绝了，今天的开发商找代理公司的原因说根子上，就是找到对楼盘营销起到最关键作用的那1-3个人。　　

　　2、在以前老百姓对买房子一事还“很傻很天真”的时候，销售队伍的作用可堪是居功至伟，绝对可以扭转甚至左右形势，但今天已经不行了，老百姓都“很懂很精明”了。当前比拼的关键是产品，还有物业，销售人员的忽悠已经解决不了多大问题。　　

　　3、往前推十年，每个代理公司在销售方面都像那些武林门派一样，拥有自己的看家绝招代代相传，妄图永不外泄，可现在，国内知名的代理公司的整套管理文件、项目操作资料都被刻成光盘在网上卖了，甚至随便下载。这是个无秘可守的时代。　　　　

　　综上所述，种种因素造成代理公司即使拿下两超楼盘，其所能够组建的销售队伍亦难以达到高端实战要求。其实，以两超楼盘为代表的很多项目根本不用、甚至不能找代理，其最佳方式是以找到全程的操盘顾问为基础，自建营销队伍自行销售。

　　但在代理公司的努力忽悠下、在开发商的思维紊乱中，一桩桩啼笑因缘、混沌姻缘、露水姻缘正在对拜天地……　　

　　欢迎与作者探讨您的观点和看法，作者为山东智盟时代营销策划公司首席地产顾问，电子邮件： Dafei1978@peoplemai.com.cn

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