三、成为板块价值标杆的几种构想　　

　　构想一、星河湾模式。在本博中，在下曾经针对星河湾专门写了一篇分析文章——<解读“星河湾模式”>，星河湾走的是高附加值地产操盘模式的路子，把社区内环境、产品精装修和物业做到无可挑剔，以赢得更高层级客户，进而赢得更高利润（详情参见原文）。海尔绿城在济南奥体中心旁的那个大盘似乎就准备走星河湾的路子，圈内盛传其将以8000以上的价格入市。我觉得这个项目如果真能达到星河湾7成的水准，卖9000也是很便宜的。　　

　　构想二、产品形态的创新型提升。最值得认真研析的楼盘是海那城。与太阳树、海尔绿城所不同的是，海那城走的是另外一条路——在建筑形式、产品形态上与板块内楼盘拉开极大的档次。海那直接搬来了万科的当家产品——情景花园洋房，从规划、单体、内环境打造直到推广环节，都高度模仿万科。万科现在新推的主题口号是“让建筑赞美生命”，海那城来了个“让建筑礼赞生活”；万科搞的万科城核心推广语是“万科在造一座城”，海那把公司名字一换，直接就是“海那在造一座城”；就连万科在深圳十七英里海滩上的雕塑，都给搬到海那城的草坪上去了。海那城是一个很经典的学习万科好榜样的例子。　　

　　根据我对市场的判断，如果海那没有如此这般的COPY，海那城想卖到5000绝对是天方夜潭。依照目前情形来看，是很有希望的。　　

　　再者，阳光舜城板块里的东方美郡也是典型的例子，在高层林立的板块环境中，联排显得卓尔不群，卖不好比卖好都难。　　

　　构想三、极度权威或稀缺的某种资源优势，令对手无法企及。例如温泉岛的“温矿泉”。　　

　　构想四、体验式营销。要想把好东西卖出好价格，别说是光靠“说”，甚至眼见为实都是远远不够的。必须综合使用令消费者能听、能看、能摸、能嗅、能感受、能使用甚至能品尝等全方位要素的体验式营销才是具有最大的诱惑力与杀伤力的。　　

　　构想五、人以群分的高端感性营销模式。若在中低端板块，则以吸引并消化不愿或不能离开这个区域的高购买力人群为目标，海那城既是；若在中高端板块，则以一定的特色产品或物业为基础，将目标客户进一步精确锁定为某区域或某人群内的、具有某种意识形态或情结的、对价格不敏感的高购买力客户。　　

　　当然，这种方式仅适合中大型以上城市。　　

　　构想六、其他特殊的营销模式。不方便写了。　　

　　迎合需求式的开发模式是风险最低的，只要把市场研究做好即可；创造需求式的开发模式是高风险与高利润交织在一起的，这是一种在市场研究基础上的前瞻和对板块价值的激发，靠得是实力、经验与胆识。脱离板块价值的项目定位就是第二种模式。　　

　　你可以通过努力让自己的项目获得领先，成为板块价值的代言人和弄潮儿，但千万不要因为刻意追求某些不切实际的目标，而成为板块内其它个案的断后人和陪衬品。　　　　

　　欢迎与作者探讨您的观点和看法，作者为山东智盟时代营销策划公司首席地产顾问，电子邮件： dafei1978@peoplemai.com.cn

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