悲哀三：全中国的有钱人令北京的普通老百姓买不起房。　　

　　据三里屯SOHO提供的客户分析，其首期成交客户里只有10.7%是北京籍，其余都是外地人。这再次证明：北京的房子不只是卖给北京人的，是卖给全中国有钱人的，也是卖给全世界的投资者的。　　

　　我也曾经和很多到北京买房的山东老乡交流，问他们为什么到北京买房。他们的回答五花八门，能清晰答出以长期投资为目的的还真不多，倒是为了孩子上学而进京置业的还真不少，都希望孩子在北京上完学就留下，别回家乡那小地方。其实，无论是为孩子也好，还是其他原因也好，浓浓的“首都情结”溢于言表。无论你是否相信，确实就有人这样回答我的问题：我有好几个朋友都在北京买房了，我再不买就太没面子了；反正首都的房子不掉价，先弄一套放着吧。　　

　　当下的中国，虽说越大的城市空气越差，但越是高级别的城市越是焕发着无穷的吸引力，凭借着远远超越下级城市的发展机会、教育资源、医疗保障、人口素质等一系列因素，吸引着那些下线城市中的精英。于是，乡镇里有本事的进县城、县城里有本事的进地市、地市里有本事的进省会、省会里有本事的进首都，看看全国各地的楼市尽是如此、概莫能外，此类要么标榜成功、要么分摊财富的城际移民均带来了大量的计划外成交。　　

　　本来，从优胜劣汰的角度看，下线城市的优质人群进入上级城市，这类似是一种自然界的良性选择，是非常自然和正常的。然而，把这种情况放在当下城市里底层民众的各项保障体制尚不完备的中国城市里，则绝对给城市的底层民众带来一种额外的压迫。　　

　　于是，当把北京的房子放到全中国这个大市场中来衡量时，北京的房价就不高了，或者说再高都会有人买单。如果在这种情况下，还去用什么所谓的“房价收入比”去计算北京的房价是否合理、是否过高的话，那可真是可笑到家了。　　

　　对于北京的普通老百姓来说，除非是家里有老宅子可以拆迁换钱，否则，指望正常的薪水积攒，想买房确实很难。　　

　　悲哀四：从专业角度看，如此离谱的热销是三里屯SOHO营销From EMKT.com.cn操盘手的悲哀。　　

　　从专业的操盘角度讲，我认为一个项目的失败有两种：第一、目标没完成是失败；第二、目标超额完成过多也是失败。　　

　　潘石屹在自己的博客里写得清清楚楚：“三里屯SOHO开盘之前，我们公司给销售部门的任务是要超过10亿元人民币，如果达到15亿元人民币，在目前低迷的市场气氛下就是一个奇迹。”　　

　　我不知道三里屯SOHO的营销操盘手是不是潘石屹同志本人，他们制定的理想计划是10亿，开盘实际销售50多亿，这个超额幅度是完全不合理的、根本无法正常接受的。莫说是5倍，就是超额50%以上，就可以说潘石屹和他的手下们对市场情况没有摸透、对客户资源掌控疏忽、甚至是楼盘定位的评估出现了重大偏差。如果对目标任务的预测偏差过大，那就可以说这样的业绩和没完成目标一样是彻头彻尾的失败！　　

　　在很多时候，一次糊里糊涂的成功还不如一次明明白白的失败。如果潘石屹和他的营销同仁们给外界传递的信息是真的，那就可以很明确的肯定——三里屯SOHO这次算是瞎猫碰上了死耗子。　　

　　一次糊里糊涂的成功开盘，是不是可笑+悲哀！

　　欢迎与作者探讨您的观点和看法，作者为山东智盟时代营销策划公司首席地产顾问，电子邮件： Dafei1978@peoplemai.com.cn

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