市场的自身规律无法违背

　　2007年中国From EMKT.com.cn房地产的价格飞涨，销售量也达到了一个高峰，终于在2008年要消化这十多年房地产牛市在最后的疯狂中吹出的大泡泡。价格下跌，销量下滑，这是市场的必然，其中的因果关系如同在酒杯中倒啤酒，这在《从地产泡沫到泡沫地产》文中，笔者已有论述，如果泡沫快速占满了酒杯的空间，那就只能等待着泡沫退尽，才能继续倒酒。房地产市场也是一样，如果泡沫未尽，即使是有了救市之举，也是治标不治本，消费者不会买账。这从诸多城市的市场救助行为中，已经实质上被验证了。2008年春节过后，相继有18个城市推出了救市之举，包括减免税费、购房补贴等，但并没有将市场从颓势中拉回来。

　　房地产市场有它自身的运行规律，现实的问题是：消费需求被提前透支，现实的需求自然会萎缩，这是其一；其二是投资客高位套牢，投机资金自然减少；其三，市场信心受挫，有购买力的也在观望；其四，经济环境变化，对于购买力的潜在影响。因此，拯救房地产市场需要四股力量：房产价格到底、购买者信心恢复、购买力积蓄、经济环境乐观。政府救市只是在解决信心的问题，但信心的恢复更依托于购买力对于价格底线的判断，以及产品自身是否契合市场需求，经济环境向好对于购买力的支撑。即使在市场环境不佳时，我们也看到了许多卖得火的项目，譬如，深圳的慢城，万科在东莞的运河东一号等。万科项目率先打起降价7折的销售大旗，持续维系了淡市中的热销局面。从城市来看，深圳和东莞最早感受到环境变化的凛冽寒风，率先降价，在2008年的十月黄金周，虽然没有往年的辉煌，但还是能创造出高于珠海等价格坚守城市的销售活跃度。曾经坚持不降价的北京、上海在等待中也终于有开发商打起了降价的旗帜。因此，市场的观望无非是对于价格底线的判断，合理的市场价格是市场转机的开始。虽然苦了那些在2007年鼓足勇气杀入市场的工薪族，但这就是市场的逻辑，有些残酷但无可奈何。1991年日本的地产泡沫的破灭、1997年香港地产泡沫的破灭、2008年美国地产泡沫的破灭，大量的家庭财富化为泡影，那些在泡沫的高峰买房的家庭，或者流离失所，或者只能默默地承受着不堪的重负。日本长期的经济衰退，那些期待着房价再度高企的家庭还要祈愿日本经济的增长。

　　等待救市，自救是根本

　　由于市场的规律无法违背，所谓的救市也只能因势而为。如果说各地的救市之举是向房地产市场发出了一些积极的信号，加之国家宏观政策的逐渐松绑，为市场带来了一线转机，那么，市场的变化也并非一蹴而就的，需要一个积蓄的过程，尤其在这个外部环境金融动荡的特殊时期。国家货币政策的改变，经济结构的调整，扩大内需都为房地产市场吹来了一线暖风，但房地产市场的购买力积蓄，还需要一个过程。泡沫时期，人们往往会提前消费透支未来，而在低谷时期，滞后消费又会影响到房地产行业的进程。尤其房地产市场的大起大落，市场教育让消费者更加理性和成熟了。这是在后泡沫时代，开发商不得不研究和面对的新的市场环境。

　　而在后泡沫时代，对于行业的复苏，政策的出台也是一个渐进的过程。此外，在供需矛盾转移的新时期，房地产的销售畅旺价格只是其中的因素之一，现实的困境是许多开发商对于市场需求的研究不足，产品的市场需求和竞争力难以支撑市场的青睐，这是开发商自身内功的问题，是开发商自身经营的环节，也是政府无法拯救的环节。只有契合区域消费者需求的产品才能有所斩获，那个不论萝卜好坏都畅销的时代已经终结，而萝卜的好坏评判源自市场的需求匹配，而非开发商的自我判断。所以，对于房地产市场很快就会恢复，自己的日子会好过起来的企望，如果缺乏市场利益的支撑也是不大现实的。

　　巴菲特有句名言：“只有潮水退却后，才知道谁在裸泳。”当房地产价格飞涨，是房子就能卖高价的时代，企业内部一片歌舞升平，在业绩的掩护下，一切的问题也都不是问题。而当“潮水退却”，企业内部的管理问题也逐渐成为关键问题暴露出来，企业的管理现状和经营模式，直接影响到企业效率和市场应对能力。

　　那么，在这个时期，开发商并非无力可为，开发商应该积极自救。所谓的自救，根本是对于这个市场的研究和对于企业内部管理价值链的重新梳理，在市场研究方面，首先，这个市场的购买者到底是谁？他们的需求怎样？其次，价格引领的时代终究会终结，消费的核心注定要向价值转移。那么，如何在合理价格和创新价值的新环境下引领市场，是需要认真研究和思考的。而在企业内部治理方面，对于企业价值链和业务链的重新思考，企业内部部门之间的沟通模式和权利机制的重新梳理，发现和改善企业效率的影响因素，提升企业决策能力和决策效率，也是非常重要的。

　　随着国家新政的陆续出台，房地产开发商所面临的是市场恢复的过渡期，在这个时期，开发商同样要面临僧多粥少的买方市场的矛盾。即使国家房地产政策从冷风到暖风的逐步施压到渐次松绑，首先鼓励的还是首次置业的刚性需求，那么，在这个时期的消费需求和心理特征怎样，产品需求结构会有怎样的变化，需要从产品价值和销售力影响的双重角度思考。而在这个时期，土地市场又面临怎样的转机，未来的供需变化会有怎样的变化，以及未来环境下的价值策略，都需要有深入的研究和思考，房地产市场的成熟真正来源于房地产企业的成熟，而随着房地产市场的成熟，那些不成熟的企业也最终难逃下课的命运。

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