《新营销From EMKT.com.cn》：港铁投资物业在盈利，而内地的很多地铁物业是亏损的，你如何看待这种现象？

　　梁羡灵：这不仅仅是内地的问题，而是一个全球性的问题。地铁投资非常大，整个工程极其庞大，但毛利却比较低，如果没有地产做配合，是很难在短期内盈利的。我们是全世界唯一的地铁物业公司，从一开始我们就将地产与地铁结合起来。在做地铁规划的时候，我们就已经与政府不同的部门讨论，如何将有地铁站的地方变成一个新的城市。很多地方的政府没有考虑如何将地铁与商业、时尚结合起来。

　　很多人认为，只要地铁里有人流，就能取得很好的经济效益，但其实不是这样的，如果将地铁和商场分开，再多的人流都没有价值。商场的分布很重要，举一个例子，如果地铁里的乘客都是男人，你卖的都是女人用的东西，当然不会取得好的商业效果。所以说，明白消费者的想法至关重要。如果提前规划好它的商业模式，出来的效果肯定会好很多。

　　《新营销》：港铁投资物业在内地有很多投资，进入内地后是否有水土不服之感？

　　梁羡灵：任何一个品牌去不同的地方，肯定会有一些水土不服，因为不同的市场有不同的环境和特性。我们到每一个城市，都会重新研究、评估香港模式的可行性。不过，相比香港，内地市场不是太成熟，缺少高档商场，这就留给了我们一定的空间。如何将商场的定位、设计和服务再提升一个层次，是我们当前正在思考的问题。

　　《新营销》：入驻地铁商场的大部分是时尚品牌，由于地铁商场的人流量很高，一些品牌是为了争抢人气而入驻的，其中肯定会有品牌亏损。港铁投资物业如何帮助这些品牌提升营业额？

　　梁羡灵：其实，地铁商场不仅是一个打品牌的地方，更是一个生意项目。我们的做法是如何将生意和推广连起来，不断地通过推广带动生意。在这一方面，成立于1975年的港铁比其他地铁公司有优势，也走在了它们的前面。我们在不同的地铁物业，开展不同的推广活动，而且在投入上也比其他地铁公司高出很多。

　　《新营销》：怎么衡量你们的市场推广是不是能够满足客户的需求？

　　梁羡灵：讲到市场推广，很多人认为这是无形的东西，无法衡量。其实，它是可以被量化评估的，例如，有多少媒体对我们进行了报道，我们的曝光率是多少；跟媒体进行合作，调查我们的受欢迎程度，等等。我们会根据这些反馈做出改进。

　　《新营销》：圆方是港铁投资物业的一个子品牌，但为什么很少见到这两个品牌同时出现在同一个场合？

　　梁羡灵：你如果看到港铁的一些沟通文件，你就会明白，两者其实很有关联的。在很多书信里，圆方都是放在前面，而港铁的标志都是放在后面的。在一些公众场合，两个品牌为什么没有放在一起，是因为圆方在市场上是一个新的品牌，我们希望它可以独立，所以一开始，我们就让它多一点曝光率。这是我们的策略。

　　《新营销》：港铁投资物业旗下有很多商场，每个商场都有不同的品牌名称，这种多品牌策略会不会稀释港铁投资物业品牌的号召力？

　　梁羡灵：每个商场的属性都不一样，这就决定了我们要采用多品牌策略。港铁每进入一个城市，都会根据当地的情况选择不同的品牌，例如，对于高端商场，我们就会考虑用圆方品牌；对于中低端商场，我们会考虑用其他品牌。

　　《新营销》：经济环境持续恶化对全球经济产生了很大的冲击，港铁投资物业不可能独善其身，它对港铁投资物业的影响有多大？有没有品牌商户退场？　

　　梁羡灵：经济环境是一个全球性的问题，当然也会影响到港铁，但也并不全是负面影响。由于油价不断上涨，驾车出行的成本不断增加，人们都将地铁作为首选的出行方式，因为乘坐40分钟的地铁就能穿过整个香港，现在，每天有400万人选择地铁出行，这对我们是有利的。现在退场的品牌商户并不算多，2009年是比较困难的一年，但我们的商户都明白，困难的时间熬过去之后，整个情况肯定会好转。

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