操盘成功点之三：蓄客得当，推盘有序

　　从2007年12月28日举行奠基仪式，到2008年5月底售楼处正式开放，项目现场的来客量还是非常可观的，然而，其中有大量客户在得知了产品的定位之后便选择了“遗憾的放弃”。如何甄选出真正的优质客户，如何令客户对项目的预期进一步拔高，这都是我们需要通过科学的蓄客和推盘技巧去逐步解决。　　

　　长蓄短爆的推盘策略在水城国际项目上得到了淋漓尽致的使用和体现，几次针对性的开盘都带来了爆量得成交：　　

　　1、2008年10月30日首推，场面火爆，解筹成交率达95%，两天内成交总额逾1.3亿，水城国际首次开盘便爆撼东营；2009年1月2日加推，当日成交6000万；至此，水城国际短短三个月内两次推盘销售总额近2亿元；　　

　　2、2009年5月29日至31日，水城国际项目正式推出了第三批房源，连续两天高密度举办了排队发号和连续认购等活动，截止5月31日下午四时许，水城国际三批房源认购率达93%，合同总额近1亿元；

　　 3、2009年9月6日，战略性推盘，奠定东营豪宅标杆（后附详细说明）；　　

　　 4、2009年11月22日星期天，东营黄河影剧院，水城国际二期的发售再一次让东营房地产市场见识了什么叫旺销、什么叫火爆！经过近一个月的认筹期，水城国际二期认购VIP卡总计销售1234张，与实际推售的238套房源相比，总体供需比达到了惊人的1:5.2；尤其在经过深度分析后，部分房源的供需比甚至超过了1:10，当日销售1.7亿！仅隔一周，二期加推房源，2009年11月29日成交1.1亿；　　

　　2009年全年，水城国际单盘成交总额4.5亿元，为当年度东营销冠军！　　

　　5、2010年10月16日水城国际项目三期开盘，整体均价已经突破6000元，单套总价均在100万元以上，当日累计成交110套，销售总额突破1.4亿元！　　

　　因为推盘产品组合得当、供需比控制有效、价格策略日趋娴熟，水城国际项目从一期开始，始终引领东营的市场走势，创造了诸多销售奇迹，截止2011年5月，水城国际项目总销售额突破12亿元，成为当之无愧的东营市场单盘销售额、销售量、销售价格“三冠王”项目！　　

　　B、成功点中的重点之二：战略性推盘，奠定东营豪宅标杆　　

　　在经过近一年的销售后，水城国际一期已进入尾声阶段。在整个一期的操盘过程中，我们先后进行了3次大批量、1次小批量房源的推售，取得了累计近4亿元的总销金额。　　

　　尤其是2009年9月6日的这次小批量、纯别墅房源的发售，以其强大的感召力、影响力，完全奠定了水城国际成为东营豪宅标杆的坚实基础。　　

　　9月6日，水城国际在接待中心举行了简短的纯别墅产品发售仪式。这次推出的别墅产品是整个小区中景观资源最佳的前排和二排别墅。公园湖畔的资源美墅，因极度的稀缺而受到东营顶级富豪的追捧，20多位东营最具实力的顶级富豪齐聚水城国际接待中心，甄选期待已久的顶级别墅房源。　　

　　当日成交10套，成交总额逾3000万元，最高成交单价近8700元，最高总价近350万元，再创东营豪宅单价、总价双料新高！若论成交金额，这绝对是水城国际总额最低的一次推盘，然而，若从全盘操作的角度去评析，这是一次战略意义远远大过实际销售意义的战略性推盘：　　

　　1、一期进入尾声阶段，需要一个精彩的收尾造势；　　

　　2、二期即将发售，需要一次崭新的价值认知；　　

　　3、在保留了近一年后，项目中最稀缺的产品需要通过销售来兑现价值；

　　4、在市场大势尚不明朗的环境下，探清东营消费者的真实购买能量。

　　从以上的几个标准去衡量，这次推盘大获成功，起到了承上启下的衔接作用，不仅为二期的推出做好了准备，更将水城国际整个项目的价值提升到一个新的高度。

　　操盘成功点之四：从“极致人居”到“公园地产”　　

　　豪宅项目对于形象塑造的要求自然不同一般，水城国际亦是如此。　　

　　在项目入市之初，借着明潭湖公园和项目同期施工的大好时机，我们在项目最初的包装上把市政公园——明潭湖公园的价值挖掘、利用到了最大化。在反复推敲之后，一句既能够体现位置、昭示价值、明确项目总体定位的核心推广语大气亮相——“明潭湖畔，极致人居”，辅助口号是“东营首座全湖景高尚人居社区”。　　

　　明潭湖公园的建设对于东营东城而言是一个极大的利好，因为这是城市核心区内最大规模的免费市政公园，而且拥有近20万㎡的浩瀚湖面，大家都对这个公园充满了期待。结合“明潭湖畔，极致人居”的核心推广语，我们直接把项目的标准提高到了“国际级”，在对项目深度阐述的楼书文案里，我们提出了“国际级人居的六大标准”，当然了，每个标准都是符合水城国际项目特点的。　　

　　同时，更鉴于我们的开发商是隶属于东营市城市资产经营有限公司的东营市城发置业，作为拥有大量土地储备和城建项目的国营背景企业，我们为城发置业提出了一句内涵丰富、气势博大的企业推广语——“运营城市，和谐发展”，将“城、发”二字巧妙嵌入其中。　　

　　当公园和项目都属于“期房”的时候，你可以把“梦”造得很完美，但当逐步接近现实时，总会有一定的落差，故而，水城国际项目在二期之后逐步将推广重点放到了“公园地产”上来，同时更进一步渲染和突出了地段和周边商业、教育等配套的价值。　　

　　但无论每个时期的推广重点如何演进，城发•水城国际项目作为东营市首席资源型豪宅标杆的市场地位已经牢牢的竖立起来。　　

　　尾声：　　

　　从2007年12月4日新智盟签约城发，到2008年5月底销售团队入场，截止到2011年5月，恰好三年的时间里，水城国际销售总额突破12个亿；从对城发企业提出的“运营城市，和谐发展”，到对项目提出的“明潭湖畔，极致人居”，新智盟与城发置业一起筑造了东营的豪宅典范，更走过了一段值得永久珍藏的闪亮岁月！　　

　　感谢城发！感谢团队！！

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