（3）主动性聚焦　

　　孙子曰：“善战者，先为不可胜，以待敌之可胜不可胜在己，可胜在敌，故善战者，能为不可胜，不能使敌之可胜”。意指善于作战的人，要先创造条件使自己处于不可战胜的地位，然后等待敌人能被自己战胜的时机出现后在发动战争，其关键在于要创造出对自己有利的竞争环境。因此，在战略性聚焦时要先选择一个有利的优势位置，使对手被迫只能用很少的资源与自己相对多的资源对阵，即主动性聚焦战略。

　　如，宝龙地产主动聚焦二三线城市开发，以降低投资风险。

　　2003年开始介入商业地产,宝龙一直关注二三线城市,甚至四线城市。由于地价相差悬殊等方面的原因,二三线城市在土地成本、相关税费等方面具有优势,同时可缩短项目的开发建设周期，因此投资风险相对较低。

　　（4）灵活性聚焦

　　聚焦战略因为把资源全部集中到一点或几点上，其战术上却往往容易陷入呆板僵硬，缺乏灵活性的困局中。一些企业在市场营销From EMKT.com.cn活动中采取聚焦战略时往往把大量资源集中投放到一点上，在这个点上大量的投放广告、大量的搞促销活动、加大渠道推力等。其实，聚焦战略需要弹性与灵活的战术来配合，这样可以避免资源的浪费性消耗，因为，当资源高度聚集时极容易产生很严重的边际消耗。而灵活的战术又可以从容应对市场及竞争对手的变数。有时，灵活弹性的战术可以出奇制胜，曲线达成目的。克劳塞维兹将军认为：“往往越迂回，越艰难曲折的路越是达到目标的捷径”，孙子也说过以迂为直的灵活战略思想。　

　　商业地产运作灵活性比较大，地理位置、消费水平、当地业态分布甚至区域公众心理，流行时尚都会对项目发展战略有至关重要的影响。

　　聚焦战略可细分为两个子方向以供选择：

　　 产品线聚焦战略

　　选择产品特征相同或具有密切关联性的产品，进行商品集中，如家居建材一条街、数码商城、电器卖场、餐饮街、酒吧街等等，此类集中模式简单明晰，易于把握，在商业地产的开发中有一定运用。

　　 消费者聚焦战略

　　即对消费者群体进行集中，集中陈列或售卖针对特定消费者群的商品或服务，比较典型的有妇婴用品商店、妇女儿童商店、新世界青春馆等，已经有所运用，在竞争日趋激烈的未来，此类消费者群集中化将随着消费者细分的发展而不断推进。

　　 开发目标区域聚焦

　　当然，由于项目自身条件及开发商资源占有及配置情况的不同，不同项目的具体竞争战略的选择，还需要进行具体深入的分析抉择。如保利地产“覆盖经济圈核心城市，重点打造城市地标”即为关键性聚焦战略。

　　2002年保利地产完成股份制改造后即刻开始全国布局，目前保利地产已经确立了以北京辐射环渤海经济圈，以上海辐射长三角经济圈，以广州覆盖珠三角经济圈，以沈阳覆盖东北重工业经济圈，以重庆辐射西南经济圈，以武汉辐射中部经济圈的全国战略布局。

　　张志伟，房地产高级策划师。致力于商业地产营销策划、商业运营、企业发展战略的深入研究，具有地产代理公司和房地产开发企业双重经验。　曾服务长江实业、和记黄埔、合生创展、珠江投资等知名企业集团。　　

　　本文摘自于本人已出版的《战略决胜未来——运营配称铸就商业地产王者》一书第三章，本书是国内第一本从多视角阐述商业房地产企业发展战略的一本理论与实践较完美结合的专著。联系电话>>: 1369248243，电子邮件>>: zzw333@12.com

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