预言十、小城市房价反而越稳步上涨。中国房价的阶梯层次非常分明，从沿海往内地呈递减状，从大都市往小城镇呈递减状。所以，越不发达、越小的城市，房价越稳定，越有上涨的空间。沿海产业转移、西部大开发等题材会加强这一趋势。我赞同任志强这个观点：“所有城市房价要下降是一种误导，事实上，三四线城市的房价是往上上升的。”

　　预言十一、半数以上开发商存在资金短缺。银行与发展商的“蜜月期”再也没有了，许多外资因为金融危机的持续影响也对中国市场看冷，外资持有的项目甚至纷纷抛售、极力抽回资金。整个行业的资金链条，从去年到今后两年都会是紧张的。即使进入百亿俱乐部的大房企，财务状况也经常堪忧，业界所称的“华南五虎”（富力、恒大、合生、碧桂园、雅居乐）因大肆扩张，全国布局，战线拉得太长，就曾多次告急。李柏预计，中国有50%以上的发展商都面临资金短缺风险。

　　 预言十二、新农村农房建设借鉴小区模式。衡阳市在“农村危房改造工程”中，涌现出来的“农民小区”建设模式，在全省范围内进行推广，汶川地震灾后许多新型的联建农民新居，均堪称新农村建设的样板。农民集中联建、委托开发商开发农民小区应是大势所趋。完全符合以“环境友好、资源节约”为特征的“两型”社会发展要求。一些地方政府已经开始推行组团式建设，引导农民集中建设居住小区。

　　预言十三、中国资本转向海外开发是条新路径。向海外转移巨额财富的话题，富豪们一向避而不谈。根据胡润财富榜推算，目前中国内地拥有资产千万的富豪已超100万。这些富豪人群寻求资产海外庇护是内心最大的诉求。中国掀起的移民潮、留学潮、出国考察潮，已经引起社会高度关注。这3大潮流的背后，不难洞察到：其中不泛中国资本向海外开发房产或直接炒房的。如果是正常合法的，当然不愧是一种财富保值增值的新路径。

　　预言十四、市场持续洗牌盘整拔高开发门槛。虽然目前房企信心由去年的悲观初转乐观，但现金流入增加主要来源于信贷政策的放松。根据市场竞争机制和政策后续作用力，市场洗牌盘整会持续下去；房产企业倒闭、转行、吞并、兼并等大量出现，有实力的开发商将抢占机会和扩大市场占有率；与外企合作或融外资日益困难；节能减排与环保要求更高，“现房销售制度”可能出台，诸多因素导致开发门槛拔高。

　　预言十五、前景看好的三大主题地产：旅游、养老、工业。中国旅游方兴未艾，消费潜力巨大。珠三角、长三角及环渤海城市群等地区的人均GDP都已突破3000美元，相当于中等收入国家水平，具备了购买（异地）休闲度假物业的能力。旅游地产的未来前景光明，各类山水景观地产、休闲度假地产、产权酒店等将不断兴起。目前已有超过百家房地产开发商从中窥见商机，有些已实现专注旅游地产的华丽转型。随着《中国老龄事业发展“十二五”规划》、《社会养老服务体系建设规划（2011-2015）》出台，各地执行政策的细化和优惠扶持政策的落实，养老主题的项目会更受青睐。工业主题地产看好，应该是基于沿海大批产业向内陆城市转移、地方政府招商引资、标准厂房的委托代建，以及为工业园区发展配套，如职工宿舍、农民工子弟学校等。

　　预言十六、拥有3套房是市民的真实心态。从竣工到交房，从交房到装修，从装修到入住，应该有一段合理的时间。商品房空置率在30%以内属正常。没有哪一个机构准确调查过中国居民家庭到底拥有几套房子，根据李柏大量个别访谈和不完全调查情况推测：拥有3套房子是市民最真实的心态，也是富裕中国居民财富持有的重要标志。这既是压力，也是动力。很多居民给出的理由是：一套自己住，一套给儿女结婚，还有一套（也可是商铺）作投资或长期出租。预计有30%的达到了这一理想，30%的有了一套正在朝第二套努力，40%的甚至一套房都没有。

　　预言十七、适用性两房、三房是户型主力。原来，可能是三五年前，小城市住宅是140平米以上清一色的大户型，现在大、中、小户型都有了。未来，不论大都市，还是小城镇，二房、三房的中等户型将成为市场的主力户型，而设计合理、布局适用是关键。

　　预言十八、精装修的成品房销售普遍推行。国家指导性政策文件有3个，最近的是2008年，住建部“通知要求各地要制定出台相关扶持政策，逐步达到取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房的目标”。精装修交房，可以避免二次装修造成的结构破坏、材料浪费和扰民等问题，还可刺激消费，从整体上降低了装修成本，并有利于前期物业管理，提升小区形象。调查表明，希望直接购买精装修住房的客户占比越来越高。预计5年后精装修住房销售或将普遍，并可能立法强制规定。　　

　　（注：以上观点均由李柏提出并负责，不代表所刊媒体观点。转载请署作者姓名、注明出处，可附简介）

　　作者简介，李柏，本名柏满富，湖南衡阳人，地产专家，资深营销From EMKT.com.cn策划师，中国企业文化促进会专家委员，多家公司独立顾问。2004年提出“十大因素导致房价趋降”观点，首发人民网，被百多家媒体转载，引发“房价全民讨论”。成功操作20多个项目，多次获奖，多个案例被收入营销教材。创办“中国地产民间思想库”，提出逻辑定价法、12大价值指数、理性调控房价的基本方法等专业理论，倡导的“激情工作、快乐生活”团队管理理念等被许多企业所采用。

　　通联地址：长沙市晚报大道莱克辛顿公寓北栋2406室 电话18674757565

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