“武汉的商业地产1/3已经死掉，1/3要死不活，只有剩下的1/3活得相对比较好。”

　　“地上的商铺都没有人租，空了那么多。你们这地下商铺谁会租呢？”

　　从目前来看，武汉商业购物中心达45个，人均零售面积堪比纽约。这五年，武汉的城市商业购物中心快速发展，商业网点实现社会基本单元全覆盖，人均零售面积达到2.09平方米（武汉市商务局以武汉目前1033.8万常住人口、已登记的2100多万方商业面积来计算的）。远超发达国家购物的人均占有商业面积1.2平方米的标准，堪比东京、纽约等城市。（查阅资料，按照726.41万人口计算，香港人均商业面积为1.52平方米）。　　　

　　值得注意的是：经济发展的不平衡，经济是利益驱动的，这是规律。不平衡就会有商机；反之，商海淘金，适者生存。一方面新型商业综合体短兵相接，隔个马路就开业。另一方面，不少商圈人流量严重不足，使一些商业体难以支撑，频频出现商户关门现象。

　　随着中国消费者消费心态的日渐成熟以及互联网购物的兴起，消费者进行线下消费时，更愿意为体验、环境和服务买单。

　　资深策划人查钢先生指出：商业布局不均衡，业态单一，同质化严重，除了购物还是购物，除了餐饮还是餐饮？业态竞争加剧也导致零售业利润下降。居民的消费能力是否足以支撑商业地产的增速？一般而言，人均商业面积超过1.5平方米就算是过剩，但北上广深四个一线城市的人均商业面积在几年前就超过了这个红线。　　　

　　武汉商圈乱象已生，未来三年商业地产将呈现出冰火两重天。

　　项目定位的重复性和功能的同质化是武汉商圈综合体发展的“软肋”，在区域格局不饱合情况下是填充业态和商业功能弥补，区域商业、生活配套是重中之重。但到了后期就是重复建设和资源严重消费。武汉商业博弈之局，新兴霸主抢占商机，一个购物中心建起来，几个购物中心等待开业。武汉房地产还有升值空间为众多的产业地产项目滋生了“乱象土壤”。

　　城市的消费力、发展远景、全球影响力、人口导入质量及城市化速度都会影响商业地产运营战略决策。我们的商业实体都是为了各种“急功近利”而圈地建设的。规划定位是高端的香港模式，但到最后却转给义乌模式，加上很多商业综合体出发的动机本身就有多重利益纠缠在一起。

　　日本设计界一直追求精密的内容定位，一开始就要尊重商业定位再出具体设计。日本人招商不是做房东的心态，而是共同经营。东京的六本木商业区花了十五年才开业，而中国的有些著名商场从设计到开业就花了半年时间，开业前一天还有2000多人通宵赶工。

　　一直以来，我们的商业业态的生活过得太忘乎所以了，渠道为王，店大欺客屡见不鲜。资深策划人查钢先生指出，商业经营其实就是不断调整不断创新的过程。新兴商业业态一定要深层触摸“市场机会点”，在红海与蓝海之间找到新的衔接点，借点发力，做好市场的补位者而不是跟进者。此外传统商场、购物中心需要改造自身的软硬件设施以适应未来数字化战略下的需求，适者能生存，活者有机会，只有不断通过调整业态配比，逐步提高休闲、餐饮以及体验式消费业态的比例，以突出自身特点才能不断谋求发展。　　　

　　在电商的发展对商铺的冲击波下，招商难、运营难、盈利难是摆在所有商业地产面前一个很现实的问题。特别是一些新兴商圈，有的购物广场一味的向大品牌“献媚”，把小商户的场租涨了又涨，迫使小商户主动撤场；有的因为没有招到合适的品牌，有的购物中心索性自己整合，又当房东又当买手，在自己商场里开出自创买手店，好歹把位子先填满；有的不断以博眼球消费群体，不管是脱衣购物活动，还是引入“小鲜肉”明星，人气是有了，围观也堵了，可是损人害己只是给城市“添堵”罢了；还有就是光谷那家广场干脆就是招商体系混乱，表面的繁花似锦掩不住背后的罪恶，招进的商户有劣迹不说，导致前期商户货品失盗，演绎一出新时期的 “新盗墓笔记”。

　　同时，运营人才严重缺乏，项目定位已经不仅仅是雷同了，简直是一模一样，各大商业体管理层互相挖角，走马灯一样的营销From EMKT.com.cn模式推陈出陈，旧瓶装新酒，这种横向繁殖，形成一池混荡，不断榨取有限的城市资源，“熬”是最好的办法。　　　

　　查钢先生特别指出：国内的很多大型商业综合体喜欢走捷径，在城市的“热土”上抢占商机。这种短平快的战略规划的确是事半功倍，但同时也存在着巨大危机，就是土地价值的无限性和空间发展格局和战略规划的有限性严重对立。速度并不能角决所有问题，当大海在退潮，人们才知道谁在裸游！

　　同比之下，我们可以看看国外巨头进入国内的一些共同作法。1、项目定位在非核心商圈（郊区） 2、交通便捷（地铁）3、需求定位从“功能至上”升级到“生活方式至上”，品牌齐全、能够解决一站式消费需求4、租赁面积为10万平方米以上 5、至少包含了四千个停车位以上的巨大停车场。

　　难道国外的巨头们脑子都“秀”逗了？　　　

　　作（zuo 读一声），一切都是“利益之心”在作！

　　武汉整体城市品牌正面临着升级，再一次的华丽转身，“大武汉”必然将会名副其实！未来三到五年整个商业产业结构调整将进入洗牌阶段。网购的崛起也在一定程度上冲击了线下各种业态的发展。整体行业不可避免的陷入盈利之殇，行动得太快，灵魂跟不上步伐。加上整合运营管理和消费需求观点还在摸索和成长，随着“温水煮青蛙”，相信以后众多的商业体的日子愈来愈艰难了。

　　现在方兴未艾，大家都是快乐的。

　　未来呢？留给谁？留给上演“新盗墓小说”的广场？　　　

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