物业选择的进入方式－－合作经营。对于连锁发展初期的零售企业、管理经验不够成熟的零售企业，要快速形成连锁发展的规模经济，最好的物业进入方式就是合作。可选择“加盟连锁”或“连锁同盟”发展模式。这种方式可以减小连锁企业的投资风险，又可以取得物业的经营权；使业主放弃物业的“机会成本”，与连锁企业共担风险。但这种方式通常对商号价值的要求较高，并大大降低了零售企业的利润空间。在零售企业财务指标调控能力较差、市场竞争激烈或经理人资质不足的情况下，有可能给薄利的零售企业造成亏损。

　　物业选择的进入方式－－租赁经营。对于较成熟的连锁企业，物业租赁是较好的选择方式。租赁所占用的资金，与物业买断相比“现金流出”较小；与合作经营相比利润空间较大。可以用少量的资金获取物业的使用权，是一种以融物形式获取的变相融资，租金便是融资成本。当然与合作相比，租赁的投资风险较大，这就要求连锁企业在进入拟定市场时，对市场进行科学的分析和准确的把握。因而是较成熟的零售企业连锁发展，走向规模经济的第一选择。

　　物业租赁及进入方式的再评价。租赁实质是物业使用权的分期买断，是租赁方将固定资产转化为金融资产，以最大限度获取固定资产收益的一种经营方式。物业价值与租金纯收入之间有如下关系：

　　　　　　　R1　　　　　　　　　　　　　　

PO = ——————————

　　　　　　(1+g)m-1　

　　　r{1-——————}

　　　　　　(1+r)m-1

　　PO为物业价值

　　ｇ为租金年递增率（以５％计）

　　R1为第一年租金纯收入

　　ｍ为租金递增周期（以１年计）

　　ｒ为贴现率（以１０％计）

　　物业折旧期以４５年级

——————————————————————————　

月　　租　　　 X元／平米.月

——————————————————————————

租　　期　　　　　10年　　　　　　　　　 5年

——————————————————————————

物业价值　１０００X元/平米以上　２０００X元/平米以上

——————————————————————————　　　　　

　　这一结论说明，如果物业每平米的月租金为100元，租期为10年时，相当于每平米物业价值在10万元以上；租期为5年时，相当于每平米物业价值在20万元以上；但并非租期越长越经济，租期越长租金总量就越大。由此可见，以物业租赁方式进入物业所付出的代价是昂贵的，因此，大型零售业连锁发展，应随着规模的不断扩大，逐渐缩小租赁进入物业方式的比率。零售业的连锁发展与房地产的相关性较强，实力较强的零售企业可在连锁发展的过程中，将零售业与房地产业联合起来相关发展。如日本的大荣公司，能成为国际著名的零售连锁企业，与房地产业和零售业的联合经营是分不开的。

　　作者为国际资深商业经理人。新加坡ｍｃｍ商流管理公司高级顾问、吾丰行（中国）百货机构首席执行官、亚太商业战略研究所所长。其本人及团队已在国内外咨询、顾问、管理了数十家著名的百货商场。欢迎与作者探讨您的观点和看法，电子邮件： fwt2000cn@yaho.com.cn

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