房地产经理人(简称R)　 卫平(简称卫)

　　R: 大型社区的开发,关键问题之一是协调不同开发商之间的利益关系，联洋集团在当初开发时是如何操作的？

　　卫：我们在开发的初期就已经考虑到这个问题。根据以往的一些经验和教训，有些土地开发商把土地卖出以后，把国家的规划、容积率等告诉对方就不管了，这就造成了开发商和开发商之间的矛盾，房型、品位、档次也不协调。联洋的定位是中高档文化生态型社区，当时我们就有这样一个设想：对加入的所有开发商成立开发企业联合会。一是协调开发商之间的关系，二是统一社区整体的布局、功能配置，三是利用互相的优势打品牌，在提升联洋社区品牌的同时提升各房产商的品牌。通过联合会来统筹整体资源，规避恶性竞争，既保障了开发商的利益，也确保了联洋新社区的整体性规划。联合会增进相互间的了解，沟通大家开发的思路和定位。联合会每月定期或不定期轮流在每个公司召开会议，很多需要讨论和解决的问题在会上得到了良好的沟通。联合会是紧密的组织，都是各开发商的老总参加，如果联洋有重大的方案例如开通社区巴士等都会在联合会上汇报，让大家提意见、要求，统一思想。

　　R: 10个房地产开发商在同一个大型社区中，如何避免国内目前大型社区存在的建筑上的雷同或者建筑风格的严重不协调等一系列问题？

　　卫：在土地开发的前期，我们联洋自己进行“引导性规划”。对进入的开发商既有约束作用又有引导作用。开发商在总体规划思路不变的前提下突出自己的个性和卖点。如小区内部的环境、风格可以各不相同。

　　R: 各开发商感受到的利益具体体现在哪里？

　　卫：这是很明显的。一是各自的品牌地位得到了提升；二是优势互补，避免了孤军作战；三是资源共享，特别在广告宣传方面，一定程度上节约了成本；四是由于大家思想统一、定位准确，使房价整体上扬，销售势头非常好，各开发商开盘的楼盘100%的销售。目前已有七家开始销售，已销售面积约占250万平米的50%左右。

　　R：联洋社区配套服务的面积是20万平方米，其中商业部分占了多少？开发成本如何分摊？联洋的利益如何体现？

　　卫：商业部分约占10万平方米。我们在前期做引导性规划时，已经将联洋的商业配套成本算入地价。也许我们的地价比别人贵20-30美金/平方米，但我们承诺所有的社区配套和公共设施由联洋来负责完成，事实上这是一个“双赢”策略，一方面对所有的开发商来说避免了商业和配套的重复投资和建设，更主要是保证了社区居民的生活品质。

　　R：为什么将集中配套称为“邻里中心”？其核心理念是什么？

　　卫：我们的商业理念是“生活在联洋”。它不仅有居住的功能，还有一个生活、交流的功能。过去的房子如北京的四合院、上海的石库门，虽然比较简陋，但邻里关系非常好，现在户型好了，房子大了，但交流少了，邻居之间老死不相往来。我们建造集中的社区配套，给居民提供一个活动和交流的中心，我们称为“邻里中心”。在开发过程中，我们把社区理解为小社会，一个社会就有它的物质空间、精神空间和文化空间。建筑是物质的，物质空间是有限的，他们没有生命，只有精神和文化才是无限的。所以我们就是要最大限度地扩展联洋的精神和文化空间，使它具有生命力。联洋8848足球队，联洋新社区中国围棋棋圣赛，罗丹广场等的具体运作，都是丰富社区文化的尝试，但这还是外在的。文化是不能被赋予的，社区的内在动力来源于居住者之间的交流。所以，我们花了大力气建设邻里中心及其他公共设施，努力创造未来的社区交流大环境。人与人接触、互动，就会有思想和方法的交流。作为开发商，我们把对联洋社区文化的期待，落实到文化空间的建设和沟通氛围的培育上。此外，联洋在土地开发中，始终把“生态”和“可持续发展”放在创新开发的头等位置，我们认为房地产不是把人装进一个个“住人的机器”的事业，而是让人安居乐业的动力来源。只有在这样的认识前提下，才可能开发出人性化的社区。

　　R：联洋社区的配套和商业定位的标准都比较高，例如家俱是意大利展示中心、饭馆是泰国的鲍翅楼，是否可能出现社区居民消费不起的状况？

　　卫：不会。联洋原来的定位是中高档，房价基本在6000—10000左右每平米，相对来说进来居住的人层次比较高。他们对社区的配套要求也比较高，我们引进的档次和这里的定位基本上是吻合的，业主也很欢迎。正在建设中的大型SHOPPING MALL规划了各种不同类型的商业，餐馆包括了连锁快餐、上海本帮菜、四川菜等各种风格。

　　R：几个项目在一起，在全国各地都出现项目之间相互竞争和诋毁的现象，在联洋企业联合会的几个项目中有没有出现类似的情况，以及打价格战等问题？

　　卫：从未出现类似问题，几个房产商之间都是互相帮助的，关系非常好。因为项目定位和各自的特色比较明确，销售中只有根据客户的要求互相推荐而没有互相诋毁。联洋的投资部关于这方面的问题都有规定和条例，出现问题按规定执行。

　　R：联洋社区规模非常大，到底能容纳多大规模商业以及什么样的商业形态？是否专门聘请顾问公司进行详细的测算和规划？

　　卫：在土地审批的时候政府本身就有要求，给政府报详细规划的时候要经过各个部门的同意，比如一个社区应该设几个幼儿园、幼儿园的面积要达到多少，商业设施多少、面积达到多少等都要经过政府批准。

　　R：社区的商业功能和各小区商业功能是如何区分的？

　　卫：一些供休闲的大型会所包括大型商业配套服务由联洋的“邻里中心”来完成，各小区本身必备服务性功能由开发商自己来完成，如小区内24小时便民店、小型会所满足小区业主简单的需求。大型商业和配套设施面向社会开放，对社区的居民实行一卡通优惠，目前还在逐步调整。教育设施单独面向社区服务，目前学校学生有200多人，预计容纳人员达到2500—3000人，收费按照国家标准，学校全部盖好后将移交给社会发展局。

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