根据国内贸易局1998年6月5日发布的关于商业业态分类指导意见。商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场（主题商城）、专卖店、购物中心和仓储式商场等8种形式。各主要业态选址和经营特征如下。

　　1、百货店

　　百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。

　　（1）选址在城市繁华区、交通要道。

　　（2）商店规模大，营业面积在5000平方米以上。

　　（3）商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。

　　（4）商店设施豪华、店堂典雅、明快。

　　（5）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。

　　（6）采取定价销售，可以退货。

　　（7）服务功能齐全。

　　2、超级市场

　　超级市场指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。

　　（1）址在居民区、交通要道、商业区。

　　（2）以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。

　　（3）商店营业面积在1000平方米左右。

　　（4）商品构成以购买频率高的商品为主。

　　（5）采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。

　　（6）营业时间每天不低于11小时。

　　（7）有一定面积的停车场地。

　　3、大型综合超市

　　大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。

　　（1）选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。

　　（2）商店营业面积2500平方米以上。

　　（3）商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。

　　（4）采取自选销售方式。

　　（5）设与商店营业面积相适应的停车场。

　　4、便利店（方便店）

　　便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。

　　（1）选址在居民住宅区、主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。

　　（2）商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。

　　（3）居民徒步购物5-7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买。

　　（4）商品结构以速成食品、饮料、小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。

　　（5）营业时间长，一般在10小时以上，甚至24小时，终年无休日。

　　（6）以开架自选货为主，结算在收银机处统一进行。

　　5、购物中心

　　购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。

　　（1）由发起者有计划地开设、布局统一规划，店铺独立经营。

　　（2）选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。

　　（3）内部结构由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。

　　（4）设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制。

　　（5）核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%。

　　（6）服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。

　　（7）根据销售面积，设相应规模的停车场。

　　6、仓储式商场

　　仓储式商场指以经营生活资料为主的，储销一体、低价销售、提供有限服务的零售业态（其中有的采取会员制形式，只为会员服务）。

　　（1）在城乡结合部、交通要道。

　　（2）商店营业面积大，一般为10000平方米左右。

　　（3）目标顾客以中小零售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主。

　　（4）商品结构主要以食品（有一部分生鲜商品）、家庭用品、体育用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品等为主。

　　（5）店堂设施简朴、实用。

　　（6）采取仓储式陈列。

　　（7）开展自选式的销售。

　　（8）设有较大规模的停车场。

　　从选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、服务功能等因素开发商基本对拟开发的商业地产有定性的判断，该物业打算做什么即终端市场可测量、经济效益可支撑、差异化的竞争策略。

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