比如“价格跌到15%还处理不掉，就不用再降价了，摆两年周边人气一旺，死项目可能就活过来了”；比如“这个CBD项目是刘副主席（政协）在做”；再比如“官换一个，开发商就会死掉一批”等等。

　　这些都在寓指什么呢？正如本文标题中所表述：中国房地产是个竞争不足的伪市场化产业！

　　为什么说竞争不足

　　从一些市场表象来看，现在的房地产业似乎都应该是已经具备了相当激烈的竞争程度的，如一组数字、两个现象：

　　一组数字：全国现有32,000家房地产企业 (在2001年进行的一次统计中，如包括有执照而无经营活动的企业，共51,901家)，“僧多粥少”，其中有2/3的企业因任务不足而处于低利润或亏损状态（至少帐面是的）。

　　两个现象：·为了能从竞争中胜出，房地产企业们的地段战、配套战、产品素质战、概念战等等各种手段层出不穷，以力求创造差异化和“第一”的楼盘，并纷纷在卖点地提炼上、在宣传的形式和强度上绞尽脑汁、加大了力度。正所谓“乱化渐欲迷人眼”，连消费者都感到了应接不暇。

　　·在我们的身边出现了不少的滞销楼盘，而且即使是一些销售情况不错的项目，有许多也都还剩下了10%左右的尾盘。

　　难道上述，都还不足以说明目前的房地产市场竞争充分吗？是的！

　　其原因大致有这么几点：

　　其一，行业集中度低，全国房地产企业的前十强市场占有率低，单个企业在全国所占的市场份额就更少。

　　据国务院发展研究中心企业所近期公布的一组研究数字表明，全国房地产企业前十强的国内市场占有率仅为2.73％（而美国最大的房地产开发公司在其国内市场所拥有的占有率高达4.6％），在这种情况下，单个企业的市场占有率就更低了，如目前的房地产业老大——万科，2002年45.7亿的主营业务收入也只占国内房地产销售总金额的0.9%左右。

　　这些数字都说明了什么呢？它们表明：中国目前的房地产业尚未经历过市场大洗牌，而一个行业市场似乎经历过一轮又一轮的行业大洗牌，由高分散走向行业大集中，正是衡量一个产业竞争是否充分的重要标准。

　　其二，在册的房地产企业多，注销及申请破产的少。

　　就象我在前面所讲的一样，在32,000家房地产企业中有所谓2/3的企业是处于低利润或亏损状态的。这似乎与我们大家所认识的房地产业的高利润不符，但这并不矛盾。因为这种低利润或亏损，是建立在许多房地产企业没有项目运做或运做过一、两个项目后，一歇就是若干年的原因之上的。

　　为什么这些企业长时间没有项目运做，也愿意担负成本不愿注销与申请破产呢？因为在他们看来，房地产业还有的是获得单个项目高利润，做完一个项目就能过上好日子，再滋润活上若干年的机会。这本身就从一个侧面说明了房地产业由于竞争不足，所通过竞争构筑的行业准入门槛不高这个事实。

　　其三，价格挺得住，降价宁愿想尽办法走“歪门邪道“，也不会大着胆子明着来。

　　造成目前房地产市场价格持续高挺的原因有很多，如中国经济的持续高发展，消费者收入水平和消费信心指数的不停走高，政府在土地供应数量及方式等方面的宏观调控政策，行业景气周期，甚至还包括“炒家”的作用等等。

　　但有两点我们不能忽视：一是国内房地产业目前的整体利润水平非常的高，即使在房地产业发达的许多省会城市，按业内人士的话说都还处在“卖六保本”的暴利水平；二是竞争充分不充分，价格战打得响不响通常是一个重要的衡量标准。但是，就国内目前的房地产市场而言，开发商们明着所谓3%的内部认购优惠或一次性付款优惠，赠送一点配套费、物业管理费，大多就能应付销售竞争问题了。如果项目本身存在较大缺陷，销售实在遇到不小的抗性了，给消费者5%、8%的折扣也够“涉险”过关了。但请记住：这通常是不经过公开的暗扣。

　　大家还能获得暴利，都还能坚持住这个“未曾公开”的暗降“秘密”，还能守住这般手段的价格“联盟”（在土地交易成本上涨后，几乎所有的开发商又都寄希望于转由市场及消费者承担，而不是通过压缩自己的利润空间和内部的开源节流来消化成本），这在一个竞争充分的市场，会有多大的可能性存在？

　　其四，死项目少。

　　我们可能见过不少房地产企业的老板为后面的原因叫苦连天：他们开发的项目在社区规划、户型结构上存在与市场不对接的严重失误，销售滞缓。但就是这样的项目也是很少死掉的。因为，1年销售不了，那就3年；3300元/平米卖不动，那就2980元/平米。就这样，这些 “死项目”最后还是活了过来。

　　当然，就房地产业而言，这个原因还和土地资源有限，致使一些原本区位不占优的楼盘，在经过　一、两年后，地块周围又变得社区成熟、配套完善有关系。

　　其五，各种势力都往房地产业里挤，并在房地产这块市场通常都还活得不错。

　　现实中，我们经常见到这样的情景：某家电企业、某服装企业、某酒厂、某饮料企业、某建筑企业……不是在省会城市，就是在其它二、三级市场，都做起房地产的开发了。就是单以沪深两个证券市场的上市企业为例，仅仅是房地产开发利润占到公司总利润的25%以上的上市公司，就占到了两地上市公司总数的9.35%。

　　这说明了什么？只要手里有点钱，只要能圈着地，不管专业不专业，和自己原来的主业相比跨度大不大，都可以往房地产市场凑，在里面捞钱。这本身就说明了中国房地产业目前的竞争情况。

　　其六，购房合同不利消费者的“霸王”条款多，房地产产品的消费问题多，成为了近些年来的消费纠纷及投诉热点。

　　在成都、福州等全国的众多城市，因为交付房屋与期房广告和效果图不符;建筑施工质量问题多;物业管理争议大等问题，有关房地产的消费纠纷及投诉，一直都位居投诉热点中的前三甲甚至是第一的位置；在购房合同中有着许多约束消费者、为自己免责的条款，以至北京的某位律师用5年时间撰拟了一部购房宝典——《204条购房合同指南》……还有什么比产品及服务提供商普遍性的不把消费者当会事，更能说明这个行业竞争不足的现实呢？

　　当然，在这里，我们不应该否认的是，在极少数地域的市场，在某些市场的某些户型结构及产品高度雷同的领域中，竞争情况还是相对激烈的。

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