只所以存在这样一个的问题，主要源于业界对房地产策划的误解。时常听说，“你现在房子卖不动，不如找个公司策划策划”。现在仍有不少房地产公司在楼盘启动后才开始找策划公司，有的公司甚至在开盘前才找策划公司，这真让人担心。

　　如果一个楼盘出现了死局，即使再高明的策划者，也无能为力。死马能当活马医吗？

　　想筑巢，策划先行。一个房地产项目，在上马之前。必须要进行可行性分析与研究，国家的宏观经济形势怎样？整个房地产市场如何？项目所在区域的市场如何？项目地块建什么类型的物业？如何进行功能定位与市场定位？区域性的竞争对手有哪些？项目的成本即预期的利润如何？该项目如何进行市场推广等等，这些问题如果搞不清楚，就稀里糊涂地上马，恐怕没什么好结果。

　　我接触过一个项目，这个项目是县级商业地产项目，总建筑面积3万多平方米，规模不算大。在上这个项目之前，根本没有做过市场调研，当我接触这个项目时，房子已建到两层（原规划是三层商城铺面），广告做了不少，但销售就是上不去。据我了解，这个项目在上马时，与之一街之隔的一个步行街项目已经封顶。而这个县城只不过10万人口，商业承载能力很差，商业铺面的经营者利润普遍偏低，同区位的商业铺面的年租金也低的惊人。当我把这种情况告诉项目负责人时，他说：要知如此，真不该上这个项目。当我们在启动一个项目时，严谨而周密的市场调查是不可或缺的，而市场调查则是房地是策划的基础。

　　所以说，没有策划，就没有成功的房地产。有人说，只要我老老实实地盖房子，精心“筑巢”，不怕引不来凤， 这句话确实有道理，其实并不完全是这样，可以说房地产策划贯穿于整个房地产运作的全过程。一个房地产项目没有精心构筑的过硬的工程质量和完善的配套设施，不能算作好项目，但好项目没有成功的市场推广往往也不容易成功。“筑巢”需要策划，“引凤”同样需要策划。二者都必须给予高度重视。在这方面我觉得要做好以下几点：

　　一是我们所筑之巢要对凤有吸引力。即巢的内在素质反映了凤的需求，比如，坚固（优良的工程质量）、安全（完善的技保体系及物业管理）、舒适（优美的环境）、方便（区位优势）等等。

　　二是定位准确的市场推广。你要把你的楼盘信息以最低的成本和最有效的说服力传递给目标客户，让他们愿意购买。

　　三是凤引来了还要留住他们，让他们乐意在这里生活。这一点靠得是什么，就是良好的物业管理与服务。现在物管理市场还不是太规范，特别是在内地，谁开发的楼盘往往由谁管理，那么作为开发商，就应该充分认识它的重要性，并把它放在树立优良物业品牌的战略高度来认识。而不是房子卖完了就万事大吉，不重视物业管理。若如此，最终会砸了自己的牌子，也不利于后续物业的销售。

　　随着国家物业管理法规的逐步完善，谁购置的物业由谁来进行管理已成定局，开发商、业主、物业公司各自的权利与义务也相当明确，那种“肥水不留外人田”的说法已成为历史。作为我们开发商如果没有在市场上具有竞争力的公司来承接自己开发的物业，不如公开招标选择知名物业管理公司，这不仅能为新建物业塑造卖点，有效推动销售，而且有利于房地产及项目品牌的塑造，何乐而不为不为呢？

　　黄畋，原名黄建军，企划职业经理人，E-mail: hws965@soh.com

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