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反思“MALL”的风险 近年来由于住宅地产的利润空间将越来越小，而商业地产由于投资性强，既可出租也可自营，从去年开始已逐渐成为开发的热点。住宅开发商纷纷转行掀起来了一场轰轰烈烈的造“MALL”运动，在这场声势浩大的运动中又有几家欢喜几家愁，由此引发了全国地产界及金融界的争论更是举不胜数，在这里可以引用毛主席的一句话：真是“江山如此多娇，引无数英雄竟折腰” 。以下笔者就个人观点阐述了“MALL”在开发运营中存在的一些风险问题就大家参考： 第一， 资金链的风险：一个“MALL”建成至少需要十几万平米甚至几十万平米的体量，资金投入少则数亿元多则几十亿元，而一个运转良好的“Mall”也要8～10年才能正常收回投资，这些还是在资金及相关手续到位，运作中没有出现大的问题的情况下。现在大多数“MALL”的投资额当中有80％以上的资金来自银行，粗略估计，造“MALL”运动已经圈了银行至少2000亿元资金，银行资金成了这个Mall建设过程中的主体。这期间一旦出现经营不善的风险，使几十万平方米、几亿元的投入不能发挥实际的效用，那损失不只是投资者，还会让银行的大笔贷款成为坏账，特别是现如今政策趋向紧缩，申请开发贷款更是难上加难。所以开发商一定要拥有一定量的自有资金后方可进行“MALL”的开发，否则对项目开发而言会有很大的隐患。 第二， 市场信息的风险：现在很多开发商在前期市调结束后不注意项目开发中的市场信息收集没有根据市场的变化及时调整市场定位闭门造车，导致了因施工、招商时间过长，使开业后的业态、消费群体的把握等等与市场的实际状况相差甚远。那种认为只要找到主力店、找准目标消费群体就可以了的思想是以偏概全的，在做到以上的同时还要把握好选址、交通、车位、总规模等一系列问题。不能一味求大、求全而忽略了需求变化、当地购买力以及流动客源购买力、市场的接纳能力。所以不但项目开发前期要做市调，后期开发时市场调研工作也要进行，做到知己知彼，及时了解市场动态，方能百战不殆。 第三， 操作风险：商业地产是一个具有地产与商业双重特征的综合性行业，它兼有地产开发、商业物业运营的双重运行规律，而且具有其本身特有的行业规律。它的操作者必须对前期规划设计，商业布局、策划营销、广告推广、危机处理、商业运营等等一系列问题了如指掌。但是目前国内极度缺乏这一种专业化操作“MALL”的管理、经营运作人才，这些工作现在大都由住宅开发出身的人员来运作的，这无疑在客观上又加大了开发商的潜在投资风险。 第四， 招商销售风险：招商销售工作最难，特别是针对商户容量超大的“MALL”如何制订租售策略及售租比例是开发商最为头痛的事，如果定价太高其结果就是找不到商户或是退租，一旦出现这种情况后果不堪设想；反之，则资金压力加大，开发商自身要承担更大的风险。在而产权商铺一经售出，开发商很难协调。没有统一规划的业态，“MALL”的入驻商家就会良莠不齐，这对于售后返租的难度无形又会增加很大。所以能够准确把握并成功吸纳各种不同业态（主力店、二级主力店、普通客户）的入驻，根据市场合理制定租售比例的将是“MALL”运营成功的重要前提因素。 第五， 后期经营风险：“MALL”作为一种体量庞大的商业业态，开业后的经营管理是格外重要的，目前开发商多是自组经营管理公司或是高薪聘请国内外知名的经营管理公司进行经营管理，但对于国内的经营管理公司而言，“MALL”的经营管理模式至今为止还处在一个摸索的过程中；而国外的经营管理公司虽然有着丰富的经验但他们对国内的一些问题、现象还是了解的不够，无法彻底进行本土化运营。所以搞好后期的经营管理工作及培养本土化的经营管理人才，是MALL后期经营运作工作中的重中之重。 欢迎与作者探讨您的观点和看法，电子邮件： liux@gknewwes.com 本网刊登的文章均仅代表作者个人观点，并不代表本网立场。文中的论述和观点，敬请读者注意判断。
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