华润集团是香港最具实力的中资公司之一，目前在香港联交所拥有5家上市公司，总资产500亿港元。今年6月19日，华润集团宣布重组，重组后华润公司将主营分销、地产发展、科技及策略投资。

　　好几年了，王石一直有把万科“卖”个好买家的想法，这次终于如愿。与此同时，作为万科在全国开发的第33个房地产项目，万科星园好事多磨，终于重出江湖，于8月12日推出示范单位和交楼标准房，进入正式公开发售阶段。

　　近日，万科邀请京城部分媒体的房地产记者参观了深圳万科和上海万科，并与万科的精神领袖王石就北京记者关心的问题进行了座谈。

　　星园的调整是必然的

　　王石坦言，万科在跨地域经营中，主要需要解决的问题是万科地产品牌的连续性。实际上外派的老总喜欢做一些自己喜欢做的事情，这是很正常的。

　　从某种程度上来讲不能说就是错的，因为一个人一个风格、一个性格。林少洲在当北京万科总经理期间，创造了一个“星园”的概念。星园概念对万科而言，当时总部和一线的不同看法主要在两点：一是在宣传手法上，星园的宣传、包括形象的塑造，已经是完全脱离了原来万科城市花园的思路，我们觉得这样做的风险是非常大的；二是这样做从整个万科的宣传资源上讲也是不划算的。我们可以看到，实际上北京万科城市花园的宣传手法是延续了上海万科城市花园的宣传手法，但星园不是。

　　王石表示，目前看星园的调整是比较理想的。原来的方案偏重新加坡、东南亚和风格，现在改的主要是如何更能适应当地北方的气候环境和居住特点。楼体的立面和格局基本没有动，主要变的是平面。全国的房地产开发，就平面户型而言，万科这么多年积累下来已经是比较成熟的。一套房子100平方米，它应该是怎样一个空间布局、应该是怎样一个平面，万科的设计是很成熟的。实际上莫国军到北京去，主要也是在这些方面进行调整。比如，使用率由68％调整到82％，高层来讲，众所周知，82％已经是很合理的了。一体化需要一个成熟的过程有记者问，万科不是讲一体化吗？当时林少洲决定的，如果你们总部不同意他怎么做呢？王石表示，实际上从万科的管理看，在前期策划上包括像户型选择这些问题上，应该说一线老总的权力是相当大的。从某种程度上来讲，公司整个的一体化还需要一个成熟的过程。所以在这个调整中，总部和下面意见不一样，这是很正常的。再一个，当公司管理还不是很成熟的时候，往往更多地尊重一线公司老总的意见，这种情况不仅仅是在万科发生。但随着公司的渐渐成熟，就应该对公司包括宣传手法在内的整个做法实行一体化，这样才能实现品牌维护的一致性。就星园而言，其宣传用色更偏重于绿色，但万科以往的主色调是蓝色。包括这些细节，现在要完全都变过来也是很困难的。

　　王石说，昨天，在一个基金经理聚会上，一个基金的经理问我，如果星园不调整，会卖得怎么样。我说其实就是做这样的假定，如果林少洲不走，情况会怎样？我的回答是，如果林不走，卖得会比现在好。为什么呢？因为星园完全造了一个新的概念，花了很多广告在推，内部认购也不错，只要再加力推效果一定是不错的。但这并不等于是说不留下后遗症，因为消费者刚开始不是很清楚。比如说我们一谈到使用率是多少，消费者并不很清楚。像68％的使用率，我们认为过去万科从来没有造过使用率这么低的房子，将来也不会考虑。除非你是600平方米的房子，使用面积是450或440，你无所谓。但当主力房面积是130平方米左右时，使用率就变得非常重要了。所以，即使有影响，我们也坚持要改，我们不希望把万科的优势变成了劣势。当然，既然是新生事物就免不了要冒风险，我不是从否定的角度来讲的，但像万科这样成熟的企业，就没有必要别出心裁再搞自己不熟悉的东西。我们不认为星园这个项目会有多大问题，但我们认为如果星园这个项目进行不好，将会影响整个万科在下一步的发展。当然，既然是新生事物就免不了要冒风险，我不是从否定的角度来讲的，但像万科这样成熟的企业，就没有必要别出心裁再搞自己不熟悉的东西。我们不认为星园这个项目会有多大问题，但我们认为如果星园这个项目进行不好，将会影响整个万科在下一步的发展。

　　华润收购是万科大规模扩张的第一步

　　王石告诉记者，万科发展的战略目标已经定位于中国房地产住宅业的“领 跑者”。经过十几年的发展，万科成为国内房地产界的优秀品牌。但王石认为，从商品房开工面积来看，万科占的比例并不高。万科的核心竞争力正面临挑战，市场营销与物业管理方式被模仿，现在万科需要再形成新的核心竞争力，首先要形成规模、形成区域性垄断。万科的经营方式已经发生了根本变化。我们可以看到，将来真正的大集团公司之间的竞争就是市场占有率，而市场占有率就是看你筹资的能力。现在很多都是专业化分工，如物业管理、设计都可以通过社会化的途径来解决，所以实力的体现最终是在资金上：你能拿到多少地、你开发规模有多大，你

　　市场占有率就有多大。

　　从万科的角度来讲，这几年首要的问题是如何使万科更大，因为有这个空间，也有这个需求。所以从1997年开始，万科就考虑如何把华润引进来。当然，也并不一定就是华润，可选择的有好几家，但最好完成的是华润收购万科。万科首要考虑的是华润的中资背景。毕竟在中国如果想在行业当中举足轻重，背景相当重要，我们认为与政府的背景是首先应当考虑的因素；第二是希望对方是一个国际性的企业，本身有大财团的背景，在融资渠道上有办法。尽管万科现在是A股和B股都有，理论上国内和国外的筹资渠道都已打通，但我们知道，通过B股这个渠道筹集海外资金有相当的局限性，所以我们希望能打通正常的海外筹资渠道；第三是我们选择的中资背景企业最好在香港，而住宅又应该是它的一个主导产业；还有一点，就是希望它在行业上

有技术优势。比较下来，就是最后一点，华润不具备，我们要求的前几点它全具备。如果最后一个条件也能符合万科的要求那就再好不过了，但世界上的事很难十全十美。与之相对应，华润为什么要选择万科？很显然，它是把万科当作技术优势来选择的。当然应该承认，与香港开发了几十年的那些大发展商相比，万科无论从实力上、经验上、技术上都还有相当的差距。从目前的情况看，置换只完成了第一步，根据华润的意图，仅控股10％左右是远远不够的，还需要进一步增持。“大吃大”才是房地产行业购并的趋势王石认为，万科被华润购并，对北京房地产市场下一步的重组、兼并会起到一个刺激的作用。但这并不意味着，目前北京近1000家的房地产公司，大公司去兼并小公司，这不一定。这与房地产的两大特征有关系，一是地域性；一是个性化。房地产地域性是相当强的，所以像饮料和家电那样，通过整合，就剩下几个大企业，其它的都没法存在了。这种情况在房地产业是不会发生的。但是这个行业也应该符合黄金分割率，即20％的公司做80％的生意，80％的公司做20％的生意，也就是说，会形成两极分化，要么就大的不得了，要么就小，中间状态、不大不小是相当难受的。由于房地产的个性化，小也是能够存在的。所以我认为合并的方式，不是大吃小，而是大公司与大公司合并，小公司的数量会维持在一定的数量上。

　　开发重心将向北京偏移

　　王石认为，北京正在进入一个市场化的过渡期。应该说在1999年以前、包括1999年，北京房地产的市场化程度相对较低。这从北京的住房个人购买率远低于全国水平就可以看出来。1999年北京个人购房率为60％，全国为85％，而广州、深圳、上海的个人购房率都在95％以上。王石认为，北京正在进入一个市场化的过渡期。应该说在1999年以前、包括1999年，北京房地产的市场化程度相对较低。这从北京的住房个人购买率远低于全国水平就可以看出来。1999年北京个人购房率为60％，全国为85％，而广州、深圳、上海的个人购房率都在95％以上。但是从今年开始北京的变化非常大。个人购房的比例上升很快，供应量也明显放大，这是好现象。现在北京的价格是一个往下走的趋势，我们也看到现在全国很多城市的房价开始反弹，但北京还是往下，从这个角度看，北京房价往下走的空间还是存在的，这是我个人的看法。这并不是说，北京的房地产开发已经出现过剩了，我认为北京的需求量是足够的。为什么这么多的楼盘一下子都冒出来了？就是因为有利润空间。从市场角度看，北京是国内第二大市场，而且消费能力相当高。但这并不等于说北京目前的房价是合理的。所以我个人认为，竞争将开始激烈。按万科的策略，1991年邓小平南巡之前，我们跨地区扩张的第一步是厦门，第二站是上海，第三站我们准备是到北京，但北京没打进去，转到了天 津，之后又进军北京。实际上，到现在，我们才逐步地是入了北京的主流市场。应该说，从交易成本上看，北京是比较高的，但显然这两年北京的市场也发生了很大的变化。就万科而言，经过了这一圈之后，我们确实先有一个盲目扩张的过程，然后开始收缩，重点发展，第一个发展的是深圳，第二个是上海，第三站是北京。应该说从明年开始，我们在北京各方面都会重点投入，现在已经在北京重点搞土地储备。我们认为，万科现在大规模进入北京市场的时机相当好。

　　 万科，好戏在后头

　　作为深圳老牌的上市公司，万科给人们一贯的印象就像其二级市场的股价一样，稳定、沉着、业绩平稳增长，每年的净资产收益率都刚好比10％多一点。但是，8月15日晚，在全景网络举行的“深万科中期业绩推介及前景展望”网上路演中，当有一位网友提出了这样的问题：王董，感觉万科过去的魄力还不够大！例如增发新股问题，“拿地”问题，等等。万科给人一种“千呼万唤始出来，犹抱琵琶半遮面”的感觉，你以为如何？王石的回复是，时候不到！时候一到，吓你一跳。据记者了解，万科这两年将会有一系列大的扩张动作，包括在全国范围内购并至少三家省一级居领头羊地位的房地产公司；包括在北京将同时开发数个大规模的房地产项目；包括在人才问题上，万科原来是培养主义，今后是培养主义和拿来主义的结合，王石提醒同行的老总，万科也开始挖人了。……

　　 看来，时候真的到了。

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