1、小城市概念

　　根据《中华人民共和国城市规划法》第四条对城市规模的解释是：小城市是指市区和近郊区非农业人口不满20万的城市。因此，笔者这里所称的小城市是指中国常规意义上的广大的县级市、县城及部分大型的镇级城市。　　

　　2、小城市房地产市场特点

　　2.1、客户群构成简单。主要有五种人群：事业单位（比如公务员、人民教师、金融系统职工等）、企业厂矿职工、私营业主、外出劳务人员和下属乡镇人群。

　　2.2、市场需求量小，成熟度较低。小城市规模普遍较小，人口一般在20万以下，外来人口少，很难吸引外地购房者。市场需求量有限。一个总量超过10万㎡的项目经常可以占到很大的市场份额。受政策、经济总量以及市场化水平的影响，小城市的房地产开发起步较晚，房地产商品化水平不高，居住水平较低，建筑规划设计落后，缺少新的开发理念和营销推广策略，消费者的商品房消费意识差。

　　2.3、价格敏感度高。在小城市中，价格是消费者购房时最关心的因素，属于典型的“价格型市场”，在考虑完价格的因素之后，消费者才会考虑诸如地段、配套、户型、景观、物业等其他方面的因素。如果是一个没有重要产业支撑的城市，价格上扬很难，往往是从项目开盘到售罄，房价的涨幅普遍较小。

　　2.4、行政因素影响明显。小城市的房地产开发，很多事情的“摆平”不能全靠市场，需要找“县长”。在小城市的建设与发展中，当地政府所扮演的角色是城市运营规则的制定者与指挥者。而地方政策往往产生“一届领导一个思路”的局面，每届政府的更替对城市发展与建设思路的连续性也会造成一定的影响。作为开发商必须完全配合政府的意愿。

　　2.5消费水平呈现20/80法则。小城市的消费水平呈现出异常突出的20/80法则，特别是在中高端消费领域。80%的消费来自那20%的经济收入较高者。　　

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房地产价格的心理策略 （2000-07-05, 《销售与市场》2000年第三期，作者：赵智敏）