依据自身多年的从业经验，笔者认为商圈调查与新店选址的评估体系主要分为二个方面：

　　（一）、商圈调查评估

　　所谓商圈，就是指店铺吸引顾客的地理区域，泛指店铺的辐射范围。

　　1、 商圈组成

　　（1）核心商圈

　　核心商圈对于整个店铺来讲是非常重要的，其消费者数量约占顾客总数的35%—

　　45%，顾客的消费忠诚度比较高，距离店铺最近，是潜在消费者密度最高的区域。目前，

　　在国内一二线市场的核心商圈的辐射半径约为500米左右。

　　（2）次级商圈

　　次级商圈位于核心商圈的外围，顾客较为分散，店铺的辐射力较弱，但是由于当

　　今社会经济，信息和交通业的迅猛发展，该商圈的消费者重复消费的概率还是比较大的。次级商圈的辐射半径约为1000米，消费者数目约占顾客总数的25%—30%。

　　（3）边缘商圈

　　边缘商圈包括了所有余下的顾客，较为分散，多为偶然性、机遇性消费的顾客或回

　　头客，边缘商圈的半径为2000米以上；交通便利与否，是影响边缘商圈的顾客消费欲望的重要因素。

　　2、 商圈形态

　　我们在选址时，一定要对商圈形态进行详细的了解和划分。

　　（1）商业区

　　商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹，各种商店林立。其消费

　　习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。

　　（2）社区或是住宅区

　　该区户常住户户数多，至少应该在1000户以上。住宅区的消费习性为消费群稳定，

　　便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。

　　（3）高校区或是文教区

　　该区附近有大中专院校或是文教单位密集。文教区的消费习性为消费群以学生或是

　　教师居多，消费意识超前，观念时尚，虽然在该区的客单价水平不比，但是联单率指标往往却很高。

　　（4）混合区

　　该区的特性集中表现为商住混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，具有多元

　　化消费习性的特点。

　　在此，特别值得一提的是：在零售行业中的7-11便利店在选址方面就积累了丰富的经验。她发现，社区或是住宅区的顾客群较为稳定，而且一般性的消费、业绩也较为固定，所以7-11通常选择在社区或是住宅区周围设立便利店。另外，7-11还会充分考虑是否能够加上交通主动脉的配合，期望可以通过增加部分的外来客来增加便利店的业绩。如今，7-11不一定强求在住宅区开店，一般情况下，商圈内只要能够保证3000人以上的生活人口存在，且其步行时间不超过5-7分钟就可以开店了。

　　3、 商圈调查

　　商圈调查主要是从人流量、交通状况、道路状况、区域特征、经营环境等方面对一

　　个商圈进行全面的考察，以分析商圈商业未来的发展状况。

　　（1）人流量调查

　　人流量调查就是观测一个区域的人流数量，因为调查不需要被调查者知晓，所以调查比较容易进行，调查数据也相对准确。按照专业的作业流程，人流量调查通常分为四个步骤：首先，要选择调查的地点；其次，确定调查的时间；再者，计数方法；最后，数据整理。

　　（2）交通状况调查

　　对于交通状况的调查主要是考察店铺周边的公共交通环境，这又分为两个部分：其一，是对于公共交通环境的现状调查；其二，是对于公共交通未来发展状况的调查。

　　（3）道路状况调查

　　道路状况调查是了解店铺周边的道路状况，包括道路宽度、车道数量、限行标志、过街天桥、地下通道、道路出入口、停车位数量等等方面，目的是为了了解店铺的交通便利性和交通顺畅性。

　　（4）区域特征调查

　　区域特征调查的目的是考察店铺所在区域的设施状况，包括文教设施、金融设施、政府机关、休闲设施以及医院等。通过对于这些设施场所的了解，可以知道这个地区的区域特征。

　　4、 商圈分析

　　（1）商圈分析的意义

　　① 商圈分析是店铺选择成功的必要条件，一旦商圈确定就能获得顾客的消费习惯、消费层次、消费水平等各种消费资讯。

　　② 确定促销活动，根据商圈大小选择媒体，确定宣传、公关模式。

　　③ 可根据商圈内的同行业经营状况确定竞争方案，或者确定是否在有同行业的商圈内开设店铺。

　　④ 可以充分反映商店地理位置上的优缺点。如距离社区或住宅区的远近、交通便利程度、人流量、潜在消费者进店的客观便利性等。

　　（2）商圈分析的内容

　　① 人口的特征分析。

　　② 竞争分析。在作商圈内竞争分析时必须要考虑以下因素：现有店铺的数量、规模、地域分布、新店开张率、所有店铺的竞争优势和竞争弱势、市场饱和情况等。

　　③ 经济状况分析。如果商圈内经济状况很好，居民收入稳定增长，则零售市场也会增长；如果商圈内产业多元化或居民从事不同行业，则零售市场一般不会因为对某种产品市场需求的波动而发生相应的连带波动；如果商圈内居民多从事同一行职业，则该行业波动往往会对居民的消费力产生影响，店铺的生意自然也会受到影响，因此投资者应该选择行业多样化的商圈开店。

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	冯建军：冯建军，国内日化美妆／个人护理用品业资深权威，15年的行业资历。深谙日化美妆、药妆以及个人护理用品业务的全案企划和市场推广。中国十大策划专家、中国最具影响力营销策划100人、中国品牌研究院研究员、清华大学企业总裁班特邀讲师，现任国内数十家化妆品企业营销顾问，国内多家风投公司化妆品行业战略顾问；欢迎同作者进行探讨和沟通，联系电话：13929524018，13924124018；Email：xfjj7103@sina.com
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