1998年夏天，呈现在重庆市民眼前的是房地产开发商推出的铺天盖地的各种广告：“包租返本，一本万利”，“投资6万，现赚6万”，“即买即租，投资保障”，“包租返本，先获保值，再赚增值，年回报18％”等。这些充满诱惑力的语言，向人们宣告了一种投资新模式的到来，那就是——返租回购。

　　返租回购模式起源于70年代的台湾：开发商将其开发的物业(包括商品房、宾馆、度假村等)划小面积，分零出售，随后又与购买者签订返租合同，让购买者将物业返租给开发商，交由开发商统一经营或统一招租，租赁期限2至10年不等。在返租期内，购买者可获得开发商每年以购房总价的10％—l 8％的利率支付的租金。返租期满后，购买者可自由处理所购物业：或转租，或转卖，或自主经营，或要求开发商原价买回。

　　据不完全统计，重庆市目前已采用返租回购这一模式的开发商约有十五家之多，共推出物业约10多万平方米，若全部售完，可吸纳资金近10亿元。据估计，目前已售出面积3万多平方米，吸纳资金3～4亿元。显然，返租回购对开发商而言。不仅是一种行之有效的促销方式，更是一种快速廉价融通资金的手段。面对银行利率大幅下降，股市低迷的情况，面对开发商所提出的10％。18％的高额回报，面对开发商“成倍的回报送给你，几年的风险留给我”的承诺，那些正苦苦寻求理想投资渠道的投资者能不动心吗?一时间，购买者趋之若鹜。返租回购在重庆掀起了一股新的投资热潮。

　　但是，返租回购真的是如开发商所言的“一本万利，零风险”的投资模式吗?

　　当然不是。

　　在返租回购模式下，投资者往往面临以下风险：

　　1．投资者能否获得物业所有权的风险。开发商所售物业必须具备国土用地使用许可证、建设用地许可证、建设规划许可证、建筑用地施工许可证和商品房预售许可证等。如果证照不齐，投资者日后将面临许多隐患，如果得不到房屋产权证，投资者的物业最终将成为空中楼阁!

　　2．投资者所购物业价格高，税费高。采用返租回购的投资者与直接购买物业者相比，后者一般可享受9至7折的优惠，而前者却没有任何优惠。而且，返租回购投资者还必须与开发商一起承担契税、产权登记费、过户手续费等一系列高达物业总值百分之十几的税费。这样，到返租期满后，如投资者欲转卖，将因以前价格高、税费高而在本来就不活跃的房地产二级市场买卖中处于十分不利的地位。

　　3．投资者回报缺乏保障。开发商的“专业银行支付收益，公证确保投资安全”的宣传，往往使投资者误以为回报有了保障。实际上，返租回购是企业向民间直接融资的行为，银行和公证机关并没有为回报作任何担保。就银行而言，只是在开发商保证定期提前逐步到位资金的情况下，才受托代理支付投资者回报的业务，如开发商的钱不能如期到账，银行是不能为其垫支的。就公证机关而言，只是公证售卖和返租这两个法律行为的真实、合法性，并没有公证“零风险投资、年回报18%”的承诺。另一方面，开发商采用返租回购吸纳资金后，必将进行下期工程的开发或转投资于其他项目，一旦投资失败，将直接危及投资者利益。所以，开发商允诺的10％—18％的高利率回报，实际都是以开发企业自己的商业信誉在作担保，缺乏法律的保障。

　　所以，返租回购这种新的投资模式实际上是一种高回报、高风险并存的投资，投资者风险的大小最关键的因素在于开发商和所购物业本身。鉴于此，投资者规避风险应注意以下几个方面：投资者应选择有公证机关公证和银行代为支付年收益的开发商；选择实力雄厚、自己拥有物业比重较大的开发商；选择已在建或即将完工的物业；选择有准确市场定位、招商成功率高、发展前景好、增值潜力大的物业；聘请律师对开发商证照、购买合同和返租合同等进行审查。

　　总之，对于这种尚待完善和规范的投资模式，投资者应具有高度的风险意识。