老K是杭州一家专门做家居用品的贸易商。经过十几年的发展，老K已然成为当地家居用品老大，手握几十个品牌的代理权，在杭州大厦、银泰百货等十余个商场开设了近40个专卖店和专柜，年销售9000万。老K可以说功成名就，但他过的日子却也过得着实郁闷。

　　9000万的销售额听起来很大，但一盘算，商场扣点平均是30℅，增值税17℅，这两下就是47℅不见了。再加上货品成本30℅，国际一线品牌的供货成本甚至高达40℅，营运成本5℅，成本已经上升到销售额的80℅以上。

　　商场需要保底，做不到任务还得单独买单。除此之外，进商场还要支付进场费、装修费、选位排位费等费用。平日里，商场总经理、副总经理、招商经理、楼层经理方方面面的大神小仙还得孝敬。

　　老K仔细算了一下账，一年到头，零售项目累个半死，利润率低得要命，一不小心不少店还得贴钱进去。他自嘲地写了一个对联：进场费、装修费、选排位费，步步都费；总经理、副经理、楼层经理，人人要理；横批：费用自理！　　

　　哪儿也不可能节流！　　

　　怎么办？提价吗？

　　第一，经销商没有提价的权力，现在的厂商把全国统一零售价作为核心的定价权；第二，再怎么提价，商场都是扣点：你提10℅，其中47℅是帮商场提的；你提20℅，47℅还是为商场提的；再提？消费者都吓得去网购了。

　　怎么才能降低成本，提高利润，彻底掌握市场主动权呢？

　　货品成本？打过成本的主意，但很难成功，也就是30℅和28℅的区别，一线国际品牌根本就是坚持40℅不动摇；

　　增值税17℅？做商场就必须面临这17℅，不做就可以开普通发票；

　　经营成本？全部才5℅，员工总要吃饭，能降到4.5℅那就是巨大的进步；

　　提价？商场扣点非常灵活的，你强他更强，你弱就得滚蛋，再提价也只是帮商场。

　　看来，要想不违法并且具有可操作性的，就只剩下削减商场扣点了，但商场完全不会理会你的这个建议：什么都可以谈，但是扣点不能谈！

　　那我不做你的商场呗，我不玩这47℅还不行吗？　　

　　搞个商场多少钱？　　

　　我们以杭州某商场为例算一笔账：商场总营业面积4万平米，年销售额7个亿。那么，租金收入就有7亿×30℅=2.1亿！

　　这样的商场能卖多少钱？至少10个亿。但在商圈稍微远一点的区域兴建一个同等规模的商场，或者收购一个同等规模的建筑进行商场改造，大概也就5个亿，而且还可以边建边贷款。听起来很美吧？当然很美！不然全中国怎么到处建商场。

　　老K仔细盘算后发现，自己开商场虽然风险很大，但利益也同样巨大。自己是大经销商，厂商给自己的政策是最优惠的。如果自建商场，那除了工厂，自己就掌握了整个供应链的话语权。

　　老K开始寻找合适的商场，还真就找到一个。在家居建材城里刚好有一栋楼整体出售或出租，5层1万平米，1.5亿。便宜倒不便宜，不过也不算贵。不足部分可以贷款，只当做了房地产投资。

　　当然，这么大的项目老K单独吃不下来，于是他找了几个志同道合的朋友，5大股东一分，拿出来共1个亿，7000万支付房款，3000万做装修和营运，其余部分以房产抵押银行贷款去。

　　商场买好，装修花大价钱弄好，老K原先打算学学商场，招商进来也收收租。后出于经营风险的考虑，决定还是全部自营。

　　运营方面的事情最需要考虑细节，这方面老K受商场数十年如一日的锻炼，青出于蓝而胜于蓝。老K品位生活馆从开业后一直保持较为良性的运作，地价更是水涨船高。　　

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