负债数据是否真实有待查证，但是回顾2010年，中央出台的一系列房地产调控政策，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对房地产市场进行全方位调控；而2011年，随着中央更加严厉的宏观调控政策的实施，中国房地产行业必将进入一个新的发展周期。

　　被称之为“最严限购令”的“京15条”，对北京的房地产市场尤其是二手房市场影响极大，相比新房，二手房的营业税极大地增加了购房者的成本。另外购房门槛大幅度提高，除了有北京户籍的本地人，外地购房者要出具满5年的北京纳税和社保证明。搜房网二手房数据监控中心的统计数据显示，“京15条”细则出台后的第一周，楼市成交量变化明显，北京二手房总体成交量为927套，比上一周下降了78.84%；其中二手房住宅成交量为653套，比上一周下降了84.29%。

　　这简直就是冰点与沸点的差距，对比2011年的“哀鸿遍野”，2010年全国商品房销售额为5.25万亿元，同比增长18.3%。在业绩不断攀升的同时，百强房地产企业纷纷增加土地储备。截至2010年年底，全国房地产企业土地储备排名第一的恒大集团，储地面积为9600万平方米，面积相当于200多个天安门广场。去年的土地供应量决定了今年的住房供应量，在政策严格地限制下，去年大批储备土地的房地产企业，该如何面对市场变化呢？该如何在冰点之下营销From EMKT.com.cn呢？　　

　　房地产营销：只是忽悠？

　　网络上流传一个段子，名曰“楼盘广告忽悠用语大全”：偏远地段说是“远离闹市喧嚣，尽享静谧人生”，紧邻闹市叫做“坐拥城市繁华”，楼顶是圆的自诩为“巴洛克风格”，楼间距小则是“邻里亲近，和谐温馨”……

　　房地产营销，只是忽悠吗？

　　一般情况下，房地产营销同样遵循营销定律，对房地产所在城市充分地进行调研分析，根据城市特征，比如城市规模、传播方式和速度、居民的梯度消费、品牌消费、个性消费等情况，居民对企业品牌、项目品牌、楼盘特色等有何要求，对住宅的建筑风格、户型设计等有着怎样的要求，对开发商品牌的忠诚度如何，以什么标准判定住宅好坏等，通过详实了解一个城市的风俗人情、生活习惯和消费习惯，才能更准确地把握消费者的心理，制定出切实可行的营销策略。

　　在了解当地城市和消费者特征之后，房地产企业开始对楼盘进行定位。在深入进行市场调查、理清一座城市的楼市发展脉络后，了解目前楼市发展处于哪个阶段，了解项目营销的大环境，才能使楼盘的角色得以明确，其中还涉及产品形态等问题。

　　定位明确之后，房地产企业会通过人们传播和接收信息的重要途径，比如网络、活动、老客户介绍、短信、派单、DM、户外广告等方式，合理地进行媒体选择，投放广告，拉动楼盘销售。

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