中国营销传播网 > 营销动态 > 拯救城市综合体机遇：捆绑高端酒店

　　成都的高端酒店品牌采取轻资产管理模式，也就是外资酒店提供品牌和管理，收入依靠品牌授权和运营提成，开发商则作为物业方，酒店的装修标注则有严格流程，往往要求全球采购，条件严苛。

　　困局>>>

　　对于业主方来说，如果行业产能过剩，后期则面临巨大经营困难。随着成都市场上众多的一线品牌酒店开展营业，未来高端酒店的出租率或许并非想象中那样令人惊喜。

　　日前，希尔顿酒店旗下高端酒店品牌华尔道夫正式落户成都。而在华尔道夫之前，卡尔森、W酒店、费尔蒙、希尔顿康拉德、文华东方、丽思卡尔顿、四季酒店等多家超高端酒店均与开发商签约入驻成都。如今，成都已经拥有五星级酒店15家，而在建或筹建的五星级酒店更是两位数以上，仅近两年之内已有6家超高端酒店落户成都。

　　记者在国家旅游局了解到的数据显示，今年一季度，成都的五星级酒店出租率只有58.63%，这一出租率远低于国际上五星级酒店80%的出租率盈亏线，低于这一出租率则难以赢利。高端酒店+综合体的发展模式近年来在商业地产领域备受推崇，然而问题在于如果综合体就已经过剩了，那么这些酒店未来如何赢利？他们究竟又能为城市综合体带来什么样的附加值？

　　发展迅猛难掩过剩尴尬

　　在业内人士看来，此轮高端酒店的飞速发展，已经脱离了过去锦江宾馆、香格里拉等五星级酒店的单体发展模式，综合体捆绑酒店的新型商业模式则备受推崇。因此，如果说是高端酒店在飞速发展，不如说是综合体的迅猛势头带动了酒店业的发展。对于成都高端酒店市场的现状，有人形容是，“几年前如果有人问你成都有几家五星级酒店，掰着手指头肯定能数得过来，但今天你要再多借几双手才行。”

　　上月，随着希尔顿酒店旗下高端酒店品牌华尔道夫正式落户成都，卡尔森、W酒店、费尔蒙、希尔顿康拉德、文华东方、丽思卡尔顿、四季酒店等多家超高端酒店均与开发商签约入驻成都。

　　然而，在此轮高端酒店的高歌猛进中，也不乏担忧之情。“现在综合体过剩的态势越来越明显，而此轮高端酒店的发展又是和综合体捆绑在一起，如果说综合体未来的写字楼、卖场等热气不旺，很难保证酒店有好的出租率。”一位在沿海从事过多年酒店地产开发的业内人士告诉记者。

　　出租率无疑是衡量酒店生意好坏的最直接标准，而目前成都高端酒店的出租率却难以令人满意。日前，记者在国家旅游局了解到的数据显示，今年一季度，成都的五星级酒店出租率只有58.63%，这一出租率远低于国际上五星级酒店80%以上的出租率，低于这一出租率则难以赢利。然而，这一情况不仅仅在成都发生，在全国其他城市同样如此。国家旅游局数据显示，今年一季度全国主要城市的五星级酒店的出租率大多在40%—50%之间，北京、上海、广州等一线城市的五星级酒店出租率也仅有57.91%、54.16%、61.18%。

　　据相关机构统计，中国的五星级酒店的出租率是亚洲除了印度以外最低的国家，行业过剩的现状已经不容忽视。在上述业内人士看来，行业过剩是出租率低的重要的因素，此轮综合体的高歌猛进又带动了酒店业的发展，产能过剩有进一步加大的风险。

　　综合体捆绑高端酒店

　　近年来，酒店业的迅猛发展，一方面是得益于房地产行业在过去十年的快速发展；另一方面则得益于近年来越来越严厉的楼市调控政策。楼市调控的重点无疑是在住宅，促使国内的开发商纷纷转战商业地产，而综合体则因为具备成为城市中心的多种功能而备受推崇。

　　据前不久四川商业地产联盟发布的数据显示，截至目前，成都已开工建设的商业综合体高达104个，还将在未来5年内入市1000万平方米左右。这一数字早已超越了作为一线重点城市的北京和上海。

　　在此背景下，各大综合体为了加大竞争力，纷纷力争上马高端酒店，争夺国际一线酒店品牌入驻。记者了解到，成都目前正在筹建中的希尔顿酒店就已经到达5家之多，还不包括康拉德、华尔道夫等希尔顿酒店集团旗下其他品牌，酒店业“招商引资”竞争白热化可见一斑。一位准备引进希尔顿品牌的成都某综合体负责人曾告诉记者，高端的酒店品牌现在已经成为整个综合体项目的核心，写字楼和商业都围绕其打造，为了引进这个酒店品牌，公司经历三年各方面的努力，终成正果。

　　因此，在新一轮的综合体的势力比拼中，高端酒店无疑将会为项目加分颇多。各大项目也在纷纷引入高端酒店品牌，如由合景泰富引进的W酒店超五星，由棕榈泉国际中心引进的费尔蒙六星级奢侈品酒店品牌，富力天汇引进的丽思卡尔顿酒店，重庆协信引进希尔顿。明宇集团引进的康拉德以及银泰中心引进的华尔道夫都是希尔顿旗下的奢侈品酒店，华尔道夫更是希尔顿全球的最顶级的奢华品牌。

　　“像W酒店、费尔蒙、四季酒店这样世界顶级水平酒店的入驻，对于引起的项目在成都品牌的提升作用十分明显，这也为后期项目的招商运营打下了良好基础。”上述人士表示。城市综合体+酒店已经成为未来综合体发展的一大方向，这种互补性的运营模式使酒店地产在各大城市被广为追捧。

　　高端酒店难解综合体之痛

　　尽管品牌酒店对综合体的品质提升效果明显，却不是所有的开发商都愿意引进超高端酒店。某上市集团负责人告诉记者，目

　　前市场上赚钱的都是经济型酒店，大部分高端酒店都不能营利，但是由于项目在拿地之初这里就明确要求有星级酒店的配套，或者是在被招商引资进来时，政府给开发商更便宜的地，要求开发商引进超高端酒店，所以有时候是不得已而为之。

　　城市综合体之所以希望引入高端酒店品牌，本身是希望综合体中的写字楼与商场等各项功能与酒店相得益彰，互为补益。办公可以为酒店的客房带来商务客源，酒店提供的大型会议场所等公共设施亦可以为办公所用。城市综合体的建设无疑会促进住宿餐饮业发展，推动星级宾馆、大型饭店、品牌连锁餐饮及经济型酒店发展。酒店结盟城市综合体，能使酒店借助地产项目完善的商业商务配套提升其商业价值，地产则可借助酒店优良的产品抽象提升硬件和服务的质量与档次。

　　然而，这种情况可能将因为综合体的产能过剩而变得一厢情愿。在上述酒店地产业内人士看来，如果综合体过剩，其商业出租和商场的人气都难以保证，如何又能保证其酒店的出租率。作为有上百年历史和运营经验的希尔顿、洲际等国际酒店巨头们何尝又不明白这个道理，他们快速扩张的信心又在哪里？

　　华美机构首席专家赵焕认为，国际酒店巨头公司走的大多都是轻资产管理模式，他们只是负责管理和运营，品牌授权这一块本来就会收入不菲，再加上运营以后的提成，如果生意不好，也不会有投资上的风险，这些酒店在中国市场仅管理费就早已是赚得盆满钵满。记者调查发现，成都的高端酒店品牌也都是采取的此种模式，也就是外资酒店提供品牌和管理，开发商则作为物业方，而酒店的装修标注则有严格的流程，往往要求全球采购，条件严苛。

　　这样对于自己没有风险，又有利润的事情，国际酒店巨头们当然乐意操盘。但是对于业主方来说，如果行业产能过剩，后期则面临巨大的经营困难。前不久媒体曝出的三亚洲际与三亚华宇之间的纠纷就属于此类酒店管理巨头与中方业主之间的纠纷，最后导致6年的合作终结。三亚作为国际旅游岛，高端酒店市场发展较早，因此一些问题也开始暴露，而随着成都市场上众多的一线品牌酒店开展营业，未来高端酒店的出租率或许并非想象中那样令人惊喜。
　　（来源：华西都市报记者：邹宇）