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　　新世界的断舍离：

　　退市成功概率大或重启酒店业务分拆

　　时代周报记者胡天祥发自广州

　　一年半前，面对新世界发展（00017.HK）对旗下子公司新世界中国（00917.HK）私有化的失败，新世界发展主席郑家纯曾颇为无奈。缘起自开曼群岛（新世界中国注册地）的“数人头”制度，成为彼时私有化失败不可抗拒的因素。

　　眼下，私有化退市的风波再度上演。据时代周报记者了解，新世界中国志在成功，为此提高了收购价。发酵于港交所1月4日的停牌公告。两天后，这个消息被坐实，新世界发展给出的价格为21亿美元。

　　在新世界发展提出的自愿有条件现金要约中，每股现金要约价为7.8元，较新世界中国停牌前报价6.21元溢价25.6%，较上一次私有化报价溢价11.5%。这一价格上的优势，得到了花旗和德银等境外投行对本次私有化的看好。

　　但值得注意的是，受挫于前年私有化失败，新世界发展酒店业务分拆计划仍未有重大进展，一年半时间的韬光养晦，酒店业务能借此成功IPO吗？此外，不惜提高收购价意欲私有化，新世界发展背后有着怎样的考量？

　　再度私有化

　　所谓上市公司“私有化”，意思是将公司的股份全部卖给同一投资者或大股东后，从而使上市公司转为私人公司。

　　对于私有化的动因，目前业内聚焦于内因和外因两种解读。

　　国泰君安房地产分析师刘斐凡给出了内因上的解读，“在香港很多公司都有进行私有化的动力，因为去年很多香港上市房企估值偏低，如果你股价和估值均处于高位，那就完全没必要做这样的举动。”但私有化成功并非易事，在刘斐凡看来，私有化成功与否关键看大股东给出的股价是否诱人。

　　“新世界提出私有化很可能是基于其从发展规模化向资产优质化转变的考量。”高力国际研究及咨询部董事陈厚桥对时代周报记者给出外因上的解释。

　　在“数人头”上，新世界发展不会重蹈覆辙。花旗研究报告指出，新世界发展私有化计划是以全购方式进行，而非协议安排方式，故不再受“数人头”的关卡所限制。

　　这对于曾经折戟于此的新世界发展来讲，无疑是重大利好。接下来，新世界发展或仅需直面投资者是否接受其提出的溢价方案及筹备私有化资金。

　　这是一笔不菲的开支。按照港交所披露的资料，截至2016年1月4日，新世界中国共有已发行股份86.94亿股，其中59.77亿股由新世界发展持有。此外，新世界中国仍有授出的尚未行使购股权3388.5万股，该部分购股权行使价格为2.45-5.42港元。如果上述购股权在要约截止前未获行使，新世界发展要约收购总代价约为213.2亿港元；如果上述购股权在要约截止前获全面行使，那么新世界要约收购总代价约为214.5亿港元。

　　值得注意的是，就在私有化前的一个月，郑裕彤家族找到了恒大地产的许家印接盘其在中国内地多宗大体量项目，其中的逻辑不禁让外界浮想联翩。

　　去年12月初，新世界出售武汉、海口等地共四个项目予恒大地产，成交金额135亿元人民币。12月29日，新世界再次出售位于北京、上海等地共五个项目予恒大，成交金额204亿元人民币。两次交易，新世界出售九个项目予恒大，总建筑面积逾1200万平方米，共收金339亿元人民币。

　　“新世界拟再私有化，或与出售项目后，手头上拥有充足现金有关。”彭博社引述交银国际表示，截至去年6月底，新世界发展手头现金有约310亿港元，同时香港上海汇丰银行有限公司已作为贷款人向新世界发展授出信贷融资约214.67亿港元。加之出售内地资产予恒大得金339亿元人民币，由此可见，新世界发展为本次收购筹备了充裕资金。

　　渐失内地市场

　　从出售内地资产到重启私有化，这家发展了46年的品牌房企俨然只是一个缩影。郑裕彤家族在内地依靠其“十年盘模式”，打造出“囤地专业户”之名声，并吃透土地溢价，最终不得不通过向新晋内地房企出售大量项目画上句号。这背后到底发生了什么？

　　新世界中国于1999年7月在港交所上市，是新世界发展内地物业发展的旗舰公司。或看中内地房地产市场庞大潜力，新世界中国是较早一批进入内地发展的香港房企，但从业绩报告来看，新世界似乎并没有抓住发展机遇。

　　如2004财年，新世界中国的营收为38.90亿港元，步至2005财年，这一数字为33.79亿港元；同样，2007、2008财年，新世界中国的营收分别为53.90亿港元和68.84亿港元，但到了2009财年，这一数字又跌回46.86亿港元；2011财年新世界中国的营收为156.22亿港元，到了2012年，这个数字又跌回136.76亿港元。

　　业绩的不稳定，让业内为其日后发展“捏一把汗”，第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄告诉时代周报记者，新世界在内地的发展优势正在一步步丧失。

　　2015年9月23日，新世界中国在香港召开2014/2015财年全年业绩发布会，年内，新世界中国物业销售应占经营溢利为29.36亿港元，较2014财政年度下跌41.3%。整体入账物业录得销售额约为人民币130.68亿元，销售量为85.5万平方米，较上年同期下跌39.5%。

　　值得注意的是，2015年度新世界中国整体毛利率为41.6%，同期下跌2.7%；对此，新世界中国执行董事颜文英表示，2015年度毛利率下降的主要原因是廊坊、唐山、大连以及佛山等地的入市项目毛利率较低，但40%的毛利率在行业内仍是比较高的，整体而言对2015年业绩依然感到满意，希望未来保持毛利率在35%以上。

　　而在同策咨询研究部总监张宏伟看来，新世界中国长期奉行的土地市场“联动开发”模式直接问题就是开发周期过长，开发进度缓慢。“投资周期过长带来的风险则是导致新世界中国失去很多扩张机会，从而忽略了充分利用财务杠杆去获得更多的市场份额。”

　　时代周报记者透过年报发现，最近五年，新世界中国极少拿地，不少待开发的土地均依赖于2000年前所拿。截至2015年6月30日，新世界中国拥有土地储备2299万平方米，分布于内地20多个一、二及三线城市。

　　不过去年12月，新世界中国先后向恒大出售武汉、海口、惠州及贵阳、成都物业，交易金额达208亿元。粗略计算，上述出售项目累计楼面面积超过1000万平方米。

　　对于上述资产出售，新世界中国称，出售标志着集团减低二线及三线城市及毛利率较低项目投资，把资源集中在一线及1.5线城市及中型物业项目，达到优化物业发展及投资组合策略。

　　酒店分拆上市或重启

　　在新世界中国私有化之际，身兼公司主席的郑家纯并未表达任何意见。不过郑却提出公司会一直持续优化架构。子公司私有化，与优化架构有何关联？

　　在业内看来，新世界发展或会透过私有化新世界中国将分散的酒店资产及酒店管理业务整合，继而为下一步酒店业务分拆上市做准备。

　　历史资料显示，新世界系的酒店业务分拆上市计划始于2013年3月8日。新世界发展发布公告宣布，该公司正考虑将旗下若干酒店资产于香港联合交易所有限公司独立上市的可能性。

　　2013年5月2日，新世界发展公布，建议分拆及透过新世界酒店投资于联交所主板上市而将该集团位于香港的3间酒店，即君悦酒店、万丽海景酒店及尖沙咀凯悦酒店权益独立上市。

　　此举被认为是上任主席之位的郑家纯欲推动的重要计划。同年5月29日港媒消息指新世界酒店投资即将进入聆讯阶段，郑家纯将出任其董事，其大儿子郑志刚、二女郑志雯，以及弟弟郑家成之子郑志谦也均为公司董事。

　　但该计划最终未能成行，2013年12月9日，新世界发展公告称，此前提交的关于分拆酒店资产的上市申请已经失效。

　　郑家纯称，分拆酒店上市要视乎美国国债息率走势而定，当时债息走势过高，未必属适当时候，强调集团并不急于分拆酒店上市。

　　而在分析人士看来，虽然此前分拆上市计划夭折，但新世界发展已经就酒店业务进行多项安排，不排除是为继续部署上市做准备。

　　林木雄告诉记者，酒店历来偏向于上市，因为酒店现金周转慢。所以选择在股票市场套现亦不失为一个策略。