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　　富力吃下万达酒店：增债增收难增利

　　国际金融报记者 | 潘洁见习记者 | 吴鸣洲

　　“吃”下万达77家酒店后，或许只能给富力带来更多的营业收入，但并不会给富力带来净利润的增加。

　　作为昔日房地产界“华南五虎”之首，富力一度以激进式扩张闻名，不过近年来其业绩表现不佳，负债率较高，频频传出资金链紧张甚至断裂的消息。

　　一度较为低迷的富力，最近以199.06亿元的价格，拿下了万达旗下77家酒店资产，再次走入大众眼中。

　　不过，外界可能想不到的是，截至2016年底，富力原有酒店业务已连续亏损五年。

　　富力这样做到底有何意义？是为了扩大酒店业务而扭转亏损？这样的收购，对富力债务会产生何种影响……

　　有业内人士对《国际金融报》记者表示，富力巨资收购万达酒店资产的结果可能是：债务增加、营收增加，但盈利难以增加。

　　富力酒店连亏5年

　　富力成立于1994年，总部在广州，2005年，富力在香港主板上市，成为首家被纳入恒生中国企业指数的内地房企。

　　当前，富力的业务板块分为：物业发展、物业投资、酒店营运和其他业务（包括建筑服务和足球队）。

　　2016年，富力的营业收入为537.3亿元，物业发展、物业投资、酒店运营和其他业务收入占总收入比重分别为92.11%（494.89亿元）、1.71%（9.18亿元）、2.53%（13.62亿元）、3.65%（19.61亿元）。富力在2016年的物业发展、物业投资、酒店营运和其他业务的净利润分别为60.58亿元、17.29亿元、-1.83亿元、-5.5亿元。

　　我们再看看富力的酒店业务。

　　富力酒店运营自2014年至2016年实现营业收入分别为11.09亿元、11.81亿元和13.62亿元，毛利率则持续下降，分别为29.41%、26.90%和19.79%。

　　从富力财务报表来看，2012年至2016年，富力酒店业务持续损，亏损额分别为1.75亿元、2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元和1.83亿元。

　　上述数据可以看出，富力的酒店业务一直在拖后腿。

　　在建酒店未到收获期

　　为何富力的酒店业务会出现连续5年亏损的情况？

　　联合资信的报告如是分析：由于广州柏悦酒店等多个新建酒店开业，尚处于客流量培育期，该部分酒店入住率较低，尚处于亏损或微利状态，因此拉低了富力酒店服务业务的整体毛利率水平。

　　从富力财务报表上看，与物业发展业务和物业投资业务对比，酒店业务的销售成本偏高，使得其毛利率（2016年为16.89%）低于物业发展业务（2016年为29.79%）和物业投资业务的毛利率（2016年为91.83%）。再扣除不低的销售及行政开支、融资成本，酒店营运业务呈现亏损状态。

　　富力地产年报显示，公司销售成本包括土地成本、建筑成本、营业税、资本化利息。

　　记者发现，在2016年，富力土地及建筑成本占86%、营业税占5%、资本化利息占9%。富力酒店营运的销售成本主要被土地及建筑成本拉高。

　　2012年底，富力拥有6家运营中的酒店，在建或关业筹备中的酒店11家。到2016年底，富力地产拥有14家在运营中的酒店，在建或关业筹备中的酒店10家。5年内，虽然有8家酒店竣工，但富力几乎每年都有10家左右的酒店处于在建过程中。

　　一位熟悉富力的知情人士直言，正是由于酒店建造时间长，并且每年处于在建过程中的酒店较多，所以公司在酒店运营的前期投入较大。

　　酒店行业专家赵焕焱表示，酒店的黄金收获期是开业后6年-20年。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，富力酒店业绩亏损，说明经营方面是有压力的，其盈利难度依然比较大。

　　77家酒店难咽

　　在酒店业务亏损的情况下，富力依然拆巨头吞下万达酒店资产业务，这是为何？又将产生何种后果？

　　日前，评级机构惠誉将富力BB评级列入负面观察名单，认为收购万达酒店资产后，富力整体债务水平将上升，酒店资产将小幅拖累富力的利息、税项、折旧、摊销前收益，或将富力Ebitda利润率压制在20%-23%。

　　富力酒店业务2008年起步，富力2016年年报显示，截至2016年12月31日，含合资项目在内，富力旗下已落成、营运或开业筹备中的酒店数量已达33家。此次拿下万达77家酒店业务后，富力旗下酒店数量已逾百家，成为全球最大的五星级酒店业主。

　　虽然富力在酒店业务规模或将迅速扩大，但其后遗症也将十分明显，因为万达的酒店业务难以下咽。

　　记者发现，万达在2015年底拥有72家酒店，当年酒店营运的收入为49.63亿元，毛利为13.26亿元，毛利率为26.72%，高于富力同年酒店营运的毛利率（21.08%）。

　　这次富力收购的77家酒店就包括了上述72家中的67家，还有2015年后开业的8家酒店，以及到目前为止还没开业的2家酒店。

　　富力收购的万达酒店继续由万达经营，如果没有意外，其盈利应该能保持稳定。

　　业界人士表示，收购77家酒店后，富力一年的酒店营运收入至少能够增加50亿元。加上富力自身的酒店运营收入13.62亿元（按照2016年的水平），富力酒店营运总收入将超过63亿元，占富力总营收（587.3亿元）比例至10.8%左右。

　　那么，除了上述规模上的提升，收购万达酒店是否有助于富力的酒店发展战略和多元化布局？

　　记者比对2014年-2016年的富力和万达的酒店营运业务（由于万达商业于2016年下半年从港交所退市，所以只有其2016年上半年的酒店营运数据），发现从2014年到2016年，万达酒店的毛利率基本保持在27%，而富力酒店的毛利率逐年下降，并且低于万达酒店。但如果按照万达年报中的财务报表方式（融资成本和所得税未进行拆分），万达酒店的分部业绩利润率明显低于富力酒店，亏损更大。

　　根据相关公式：分部业绩=毛利润-销售及行政开支-其他开支+其他收益+应占合营/联营公司业绩；分部业绩利润率=分部业绩/营业收入。

　　就以上分析来看，“吃”下万达77家酒店后，或许只能给富力带来更多的营业收入，但并不会给富力带来净利润的增加。