中国营销传播网 > 营销动态 > 新鸿基成都ICC项目引质疑拿地8年仅开发1/3住宅用地

　　成都ICC(环贸广场)坐落于成都商业金融核心区域东大街，地理位置得天独厚。但《每日经济新闻》记者调查发现，在拿地8年之后，成都ICC仅建了1/3的住宅用地，商业主体还在整治地基，而周边的许多楼盘大多已经竣工。这样的现象难免让人觉得不可思议，但结合近来港资房企不断抛售内地物业我们可以发现，港资房企在内地房产市场回暖的背景下，仍不看好未来的行情，他们更看重利润，缓慢开发和抛售行为或许只是为了保存实力。

　　每经

　　“天府门廊，怎么走？”日前，一个从香港来的旅行团领队拿着成都市地图，不停地问路人，但很多路人都摇摇头，就走开了。

　　在香港，“维港门廊”有口皆碑，远远望去，屹立于维多利亚港入口，早已成为香港独特的城市地标，其背后的谋划者就是新鸿基地产。但是《每日经济新闻》记者注意到，在成都天府门廊并不为人熟知。

　　8年前，新鸿基在成都轻松拿下“东调”战略推出的259亩大盘，意欲打造世界第五座ICC项目。如今8年过去了，成都ICC仅建了1/3的住宅用地，作为主体的商业还在整治地基，另有1/3用地荒芜。那么，拿地多年却开发缓慢，新鸿基地产意欲何为？

　　拿地楼面价仅为2769元

　　这一切都要从14年前的成都“东调”战略说起。当时政府对东郊工业企业实施搬迁，被划入搬迁名单的攀成钢片区腾出了3000亩土地，且地处东二环与东大街东沿线交叉位置上，因此备受市场关注。

　　成都ICC所在的259亩地块，号称是攀成钢的头号巨幅地块，2007年底公开“出嫁”。成都市国土局土地出让公告显示，上述宗地编号具体为“JJ46(211/212/252)：2007-092”，其中规定B1及C1地块为商业金融业用地，主体建筑高度均为280米。

　　一位参与过当时土地竞拍会的成都地产人士回忆说，“当时以为这块地争夺会很激烈，但现场只有新鸿基一家举牌，最后底价成交，楼面价为2769元/平方米。”

　　实际上，新鸿基地产的野心是复制“维港门廊”，打造“天府门廊”成都ICC。按其设计，上述B1与C1地块的主体建筑就是“天府门廊”的两根擎天门柱。

　　新鸿基地产介绍说，成都ICC将以商业、购物及金融为核心，发展高端商业、银行、保险、证券、基金、信托等金融业务以及与之相关的法律、评估、审计、会计、咨询策划等专业服务。

　　从公开内容看，引入成都ICC是攀成钢板块走向高端服务业的关键起点。日前，坊间传言成都多个商业项目陷入停工或半停工，这让仍未显山露水的成都ICC备受关注。《每日经济新闻》记者在现场看到，成都ICC的A地块是“天曜”豪宅，被围栏圈起来的是B地块，正在做地下工程，有塔吊旋转，C地块为一片荒地，成都ICC销售中心就掩映在这片荒地东头的树林中，除2~3名置业顾问值班外，停车场车辆稀少，少有看房者。

　　成都ICC销售中心一位置业顾问介绍说，A地块纯住宅项目“天曜”共有928户，已进入尾盘，剩下100余套大户型去化难度较大，售价约11000元/平方米。权威数据显示，天曜首次开盘时曾卖到14000元/平方米。

　　记者以购房者的身份登上天曜一栋清水房，从阳台上远眺，整个攀成钢片区一览无余，ICC项目的B、C地块尽收眼底。一个拿地8年的高端综合体项目，至今不是空地就是工地，让人对新鸿基地产的操盘思路颇为费解。

　　记者查阅新鸿基地产各财年的年报发现，新鸿基地产香港环贸广场开发周期并不长，于2005/06年财年内动土，至2009/10年财年落成，动工到租户入驻仅4年。

　　周边楼盘多已竣工

　　一位成都地产资深媒体人回忆说，2011年5月，成都二环内房价每平方米首次突破一万元，楼市调控升级，攀成钢板块除了成都妇女儿童中心大楼，也只有华润二十四城等几个在建楼盘，但大片土地并不是没人要，而是早已成了各房企巨头的“囊中物”。

　　如今，群龙聚首的攀成钢开发速度一直很慢。2011年11月，绿地集团打破沉寂，宣布即将推出绿地锦天府，意味着该板块首次从概念进入落地。

　　值得一提的是，吉宝凌云峰阁与环球汇天誉分别于2012年4月与5月开工，分别于去年6月和年底竣工。与之相比，成都ICC纯住宅“天曜”虽与绿地锦天府于2011年9月底一起开工，但记者看到其至今仍在施工，而绿地锦天府早已于2013年6月完工。

　　截至目前，拿地稍晚的通用时代国际社区、伊泰天骄、乐天圣苑、中洲中央城邦、中粮鸿云等多个中高端项目已处于现房销售或准现房销售阶段。中粮地产去年8月拿下“中粮鸿云”刚需地块之后，仅隔1个月即启动开工，记者近日现场踩盘时看到多栋楼盘均已建起了10多层。

　　除了成都ICC之外，在片区内环球汇天誉拿地成本最低，其楼面价为4200元/平方米，而售价达1.5万元/平方米。这足以看出港资房企比内地房企具有较大的销售毛利率弹性空间。

　　当前，攀成钢板块的问题显而易见。今年4月份，中粮鸿云与乐天圣苑在同一节点首次开盘，同台对垒。成都某地产机构负责人表示，该板块同质化严重，缺少高端商业配套。

　　如今，攀成钢板块内住宅楼盘林立，业内期待成都ICC早日面市，并将之与仁恒置地广场及IFS相提并论。但新鸿基拿地8年来，仅开发了1/3的住宅地块。新鸿基地产2013/14财年年报透露，成都ICC剩余部分将于2017/18财年或以后完工。

　　在成都某房企营销高层看来，港资房企喜欢慢开发造精品，对市场判断很谨慎。他们拿地时片区不成熟，但肯定不是资金问题。成都天坤地产副总经理赖翰林告诉记者，“根据国家相关规定，土地拍卖后两年内必须开发，否则无偿收回。”

　　日前，记者向新鸿基地产、九龙仓与恒基地产总部分别发去了采访提纲，截至发稿时仍未收到回复。

　　针对相关问题，记者近日采访了成都市国土局，该局土地利用管理处副处长韩军解释说，“法律上，没有‘囤地’概念，只有闲置土地。根据国土部53号文件界定，也需经过调查界定。没有经过调查程序，只能说涉嫌。是否闲置土地，要按照合同签订时的宗地调查，而不是按宗地划分的地块。”

　　上个月下旬，国土部成都督察局督促成都市加大闲置土地处置整改力度。那么，新鸿基成都ICC地块是否会被处置整改呢？业内人士认为，“原则”之外还有特例，这一政策非刚性。成都一位不愿具名的房地产律师指出，港资房企有钱，地方为了招商引资对其很照顾，他们一拿就是数百亩上千亩，虽然早期规定了单宗不超200亩等，但现行政策对他们约束仍不够。

　　或与母公司变动有关

　　一位接近新鸿基成都高层的某知情人士透露，新鸿基用香港ICC国际化概念设计方案，迎合国际金融机构入驻需求，方案设计及建造标准很复杂，在对接成都ICC项目中，却迟迟难以落地，期间历经多次博弈。而新鸿基地产官方于2008年7月份曾雄心勃勃地说，他们要把成都ICC打造成国际级综合项目典范，品质可媲美香港“维港门廊”。“现在挖地基的是B地块‘凯旋门’，设计太复杂了。裙楼的商业很复杂，技术是其一，他们请的是香港凯达环球和嘉博建筑事务所，国际规范与国内规范有冲突，调了很久。以香港看法，调出来的商业结构太痛苦了，达不到他们的商业要求，就搁置了。”上述成都某知情人士说。

　　某国际地产服务机构成都分部相关人士透露，他们去年开始介入成都ICC商业部分招商代理，还负责与项目相关建筑事务所协调如何优化建筑设计，尽早落地。

　　上述知情人士补充说，新鸿基正准备论证C地块，研究住宅需求，现在大户型普遍不好卖，他们想改成小户型，市场调研快半年了。“先做住宅，不牵连裙楼商业设计。说慢肯定慢，开发商没必要这时让建筑单位进场。”

　　现在看来，新鸿基似乎有些骑虎难下。目前，攀成钢内绝大多数项目为迎合市场做成了“首改”或“再改”的中小户型产品，区域竞争白热化。那么，新鸿基地产为何不早推1号和3号住宅用地？实际上，像绿地锦天府彼时借助快销模式，通过高端活动配合圈层营销，已基本去化完毕。

　　某国际地产机构成都分公司负责人说，“内地楼市的黄金时期，这个年份却在香港很糟糕。香港戴德梁行当年被兼并时，在内地和香港是盈利的，在亚洲却是亏损的，被卖出去就是母公司出了问题。如果出现这种节点不抢的话，肯定是母公司出了问题。”“李嘉诚拿下成都南城都汇，也是囤积了很多年。他们很聪明，不会干亏本生意。”上述机构负责人补充说，一定要站在母公司角度去观察。

　　公开资料显示，新鸿基地产决策层的郭氏三兄弟郭炳湘、郭炳江与郭炳联，近些年没少卷入舆论漩涡。先是郭炳湘因郭氏家族风波2008年被免去公司主席兼行政总裁，2011年郭炳江和郭炳联上位，从公司联席副主席兼董事总经理升为主席兼董事总经理，不料1年后两人集中涉案，后被保释复职。不过，记者仔细查阅新鸿基定期报告发现，2014~2015年中期报告透露，郭炳江已不在公司董事局之列，仅有郭炳联为公司主席兼董事总经理。