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　　新世界私有化倒计时郑氏家族资产腾挪下的内地生意经

　　时代周报记者胡天祥发自广州

　　为实现私有化已奔波两年有余的新世界中国，开始采取强制性手段了。

　　6月28日，新世界发展有限公司（以下简称“新世界发展”）、新世界中国地产有限公司（以下简称“新世界中国”）、义荣企业有限公司（作为要约人）联合发布公告称，已有不少于90%的要约股份接纳较早时通过的私有化建议，新世界发展未来1个月将按照每股7.8港元，强制收购新世界中国余下要约股份，以完成私有化过程。集团预期，强制收购将于8月3日或前后完成。

　　在业内人士看来，到了强制收购的阶段，基本等同于私有化成功。

　　房地产与金融资深评论人黄立冲对时代周报记者表示，新世界中国私有化计划已经获批，等后续手续做完就可以了。“新世界中国对于集团已经渐渐失去了融资功能，所以就没必要保留上市公司的地位。”

　　为何执意要私有化新世界中国？截至发稿时，新世界发展投资关系部仍未就相关问题回复时代周报记者。而在黄立冲看来，这次私有化是增加价值的理性行为。“私有化后，不仅会减少税负，集团也有很大的税务筹划空间，这也使得其实际的业绩会大幅提升。私有化前后，账面上给新世界集团提供的利润会有很大的增长。”

　　多位接受时代周报记者采访的专家均表示，倘若本次私有化取得成功，就等于取消了新世界发展与新世界中国之间的不竞争承诺，令母公司可以直接投资中国物业，巩固国内业务在集团内的战略性定位，而新世界中国亦可借助新世界发展的财务实力为大型项目提供资金。

　　将私有化进行到底

　　“尊重结果，会以平常心对待。”2014年，在得知私有化失败后，新世界发展主席郑家纯如是称。

　　2014年3月，新世界发展建议以每股6.8港元将新世界中国私有化，撤销新世界中国上市地位。但受阻于开曼群岛（新世界中国注册地）的“数人头”制度，2014年6月的提案表决会议上，尽管赞成股东的持股比例高达99.8%，但私有化提案遭到与会现场人数占优的小股东反对而被否决。新世界中国私有化最终宣告失败。

　　但郑家纯私有化之意已决。2016年1月6日，新世界发展与新世界中国再度发布联合公告宣布重启私有化。为避免重蹈2014年的覆辙，新世界中国采用开曼群岛公司法第88条法例，提出了新的私有化提案。据悉，新的新世界发展私有化计划是以全购方式进行，即不再受“数人头”的关卡所限制。

　　截至2016年4月5日下午4时，即接纳股份要约的最后时间，要约人已根据股份要约接获涉及2688518264股要约股份的有效接纳，相当于要约股份约98.65%。

　　国泰君安房地产分析师刘斐凡告诉时代周报记者，在香港很多公司都有进行私有化的动力，因为去年很多香港上市房企估值偏低，如果股价和估值均处于高位，则完全没必要做这样的举动。

　　时代周报记者翻阅资料发现，截至2016年7月1日，新世界发展每股7.87港元，港股市值738.84亿元。新世界中国停牌前每股7.75港元，港股市值674.43亿元。与同为香港地产企业的长和、九龙仓相比，新世界股价、估值属偏低水平。目前长和（00001.HK）每股82元，港股市值3164.94亿，九龙仓集团（00004.HK）每股45.95元，港股市值1392.76亿元，恒基地产（00012.HK）每股41.15港元，港股市值1496.79亿元，新鸿基地产（00016.HK）每股88.05港元，港股市值2549.09亿元。

　　对于私有化，郑家纯表示，主要是现时新世界中国流通量偏低，私有化之后有利新世界中国财务上的安排，公司业务运作将更加顺畅，并进一步指出，即使此次新世界中国私有化不成功，所募集资金亦可用于增加本港和内地土地储备，以及有更多营运资金发展两地业务。

　　高力国际研究及咨询部董事陈厚桥也对时代周报记者表示，新世界提出私有化很可能是基于其从发展规模化向资产优质化转变的考量。

　　在业内看来，新世界发展或会透过私有化新世界中国以整合分散的酒店资产及酒店管理业务，继而为下一步酒店业务分拆上市做准备。

　　历史资料显示，新世界系的酒店业务分拆上市计划始于2013年3月8日。新世界发展发布公告宣布，该公司正考虑将旗下若干酒店资产于香港联合交易所有限公司独立上市的可能性。

　　但该计划最终未能成行，2013年12月9日，新世界发展公告称，此前提交的关于分拆酒店资产的上市申请已经失效。

　　郑家纯称，分拆酒店上市要视乎美国国债息率走势而定，当时债息走势过高，未必属适当时候，强调集团并不急于分拆酒店上市。

　　第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄告诉时代周报记者，酒店历来偏向于上市，因为酒店现金周转慢。所以选择在股票市场套现亦不失为一个策略。

　　主攻一线城市

　　从大手笔出售内地物业到新世界中国再传私有化，郑氏家族岁末年初的系列动作引人关注。

　　多名证券分析师指出，透过此次将新世界中国私有化，不难看出新世界发展创办人郑裕彤有心部署新世界集团内部下一步的接班人与投资转型。

　　2011年开始，郑裕彤重组旗下资产，由长子郑家纯接棒做新世界主席，2015年3月，郑家纯之子郑志刚上任新世界发展执行副主席，兼联席总经理。同为孙辈的郑志恒和郑志雯，也担任新世界发展的执行董事，参与集团管理。

　　新班子自2011年上任后，对于内地市场的经营策略随之发生改变。

　　时代周报记者通过查阅年报发现，最近五年，新世界中国极少在内地拿地，不少待开发的土地均依赖于2000年前所拿。

　　2016年2月23日，新世界中国公布公司及其附属公司截至2015年12月31日六个月的未经审核中期综合业绩。新世界中国物业销售应占经营溢利为8.19亿港元，较去年同期实现物业销售应占经营溢利12.97亿港元下跌38.2%。于回顾期内，新世界中国整体毛利率为34.1%，较去年同期所录得的整体毛利率40.4%下跌6.3%。

　　而在同策咨询研究部总监张宏伟看来，新世界中国长期奉行的土地市场“联动开发”模式，其直接问题就是开发周期过长，开发进度缓慢。“投资周期过长带来的风险则是导致新世界中国失去很多扩张机会，从而忽略了充分利用财务杠杠去获得更多的市场份额。”

　　去年12月，新世界先后出售武汉、海口等地共四个内地项目予恒大地产，成交金额135亿元人民币。12月29日，新世界再次出售位于北京、上海等地共五个项目予恒大，成交金额204亿元人民币。两次交易，新世界出售九个项目予恒大，总建筑面积逾1200万平方米，共收金339亿元人民币。粗略计算，上述出售项目累计楼面面积超过1000万平方米。

　　在今年2月23日举行的新世界中国中期业绩会上，郑家纯对媒体表示，出售内地资产及物业，主要是把三四线城市的资金转到一线城市，因为（一线城市）利润较大，并非看淡内地楼市。

　　他同时表示，集团在一线城市发展更加有竞争力，因为在营运上比内地地产商优胜，未来或与房企合作。

　　数据显示，截至2015年底，新世界中国的土地储备达2299万平方米，分布于内地20多个一、二及三线城市，当中在一及二线城市的住宅楼面面积占约79%。