|
|
|
|
||
|
阳光城闽系式扩张困局：利润下滑 负债高企
激进的阳光城似乎又让我们看到了前几年泰禾的影子。日前，阳光城发布公告称，以11.03亿元竞得位于南沙的广州广晟海韵房地产有限公司49%股权。在珠三角板块布局上，阳光城半年时间里相继进入东莞及佛山，这次终于进入企盼已久的广州。近年来，阳光城加大土地投资、快速抢占市场，虽然已经成功跻身房企第三梯队，但快速扩张的背后却存在利润率下滑、负债率上升等问题。
势头强劲 尽管房地产市场进入白银时代，阳光城却实现了快速崛起，加快“3+1+X”（长三角、京津冀、珠三角+大福建+战略城市点）区域布局。近期，阳光城在珠三角地区频频拿地，该公司的南下计划正在快速推进。 7月3日，阳光城发布公告称，在2016年6月30日南方联合产权交易中心举办的企业产权转让活动中，其子公司上海富利腾房地产开发有限公司以约11.03亿元竞得位于南沙的广州广晟海韵房地产有限公司49%股权，而转让方为广东省广晟资产经营有限公司和广东华建企业集团有限公司。 据了解，本次交易的两个转让方，后者为前者全资附属公司，而前者广东省广晟资产经营有限公司正是有着千亿国企航母开发背景的最早在南沙经营土地的企业之一。此次转让的项目地块正是广晟资产在南沙众多土地储备之一。 阳光城相关负责人在接受北京商报记者采访时表示：“本次竞得的权益地块将由阳光城来操盘，但该地块的合作仅仅只是一小部分，未来会有更多的地块合作，目前还在接洽中。”此外，除了在广州接洽项目以外，公司也正在深圳寻找合适的合作地块，预计下半年会进入。 资料显示，在过去的两个月内，阳光城以6.39亿元首进东莞，拿下南城商业地产，缔造单价地王；随后的6月16日又以1.08亿元竞得大沥镇地块，首进佛山，珠三角布局战略逐步展开。 不过，阳光城在北京布局则是浅尝辄止。对此上述负责人表示，京津冀也是阳光城战略布局的重头戏，因北京土地市场较为激烈，目前正在寻找机会进入。 负债高企 不仅是在珠三角区域，阳光城在长三角以及京津冀地区也在加快扩张步伐，不过，在加大土地投资、快速扩张的背后，公司利润率下滑、负债率上升等问题也更为迫切。 数据显示，过去五年间，阳光城营业收入翻了六倍，但是毛利率却下降了超过20个百分点。北京商报记者查询阳光城近五年财报发现，该公司2011年营业收入32.29亿元，到2015年增长至223.8亿元。不过，与营收逐年增长相反，该公司房地产业务毛利率却逐年下滑，2011-2015年分别为49.43%、38.86%、36.29%、31%、27.07%。 上述负责人表示，2012年利润率很高，因为当时的土地是合作获得，地价较低，而近几年拿地均是土地市场竞拍所得，地价高企极大压缩了利润空间；另外，毛利率下降也是行业趋势。阳光城目前制定的策略是，一部分城市选择高周转，一部分城市适度地追求溢价，作为利润补充点。 业内人士表示，在房地产市场进入白银时代的背景下，毛利润下降是行业趋势，但是作为一个正在快速扩张的房企，阳光城的毛利率低于行业平均水平29.08%，这与高溢价拿地、有息负债剧增直接相关。 此外，不仅是毛利率不断下滑的问题，阳光城的资产负债率一直居高不下，净负债率长期维持在200%左右，在规模扩张的同时，公司有息负债不断增加，加剧了债务风险。阳光城年报显示，近三年公司资产负债率均超过80%。截至2016年一季度，公司有息债务为364.74亿元，较2015年末略有减少，其中一年内到期的有息债务占总有息债务的比重降至54.06%，短期还款仍较为集中。 对此，上述负责人表示，阳光城处在快速成长阶段，因此负债率一直较高，但是在逐年下降。对于高负债率可能带来的财务风险，阳光城用现金流去管控，并且是按月进行。此外，公司规定拿地金额不超过年度回款额的75%。 扩张困局 无论白银时代是否到来，房企的规模化扩张仍在持续，行业集中度也在不断提升。作为一家中游房企，阳光城加速全国化布局，渴望实现跨越式发展。然而阳光城快速扩张时，不得不面临高增长背后的高负债风险；在地价高企的情况下，房企利润被极大压缩，如何解决利润率下滑也是阳光城战略扩张背后不得不面临的难题。 从阳光城近期摘得土地来看，溢价率均较高，这也加剧了该公司的财务风险。7月5日，阳光城集团股份有限公司在经过64轮竞争后，以总价37.482亿元竞得杭州未来科技城123号地块，成交楼面价19664.44元/平方米，溢价率高达208%，10天内再次刷新区域楼面价。5月20日，阳光城以6.39亿元摘得东莞南城商业地块，溢价率达到179%，该地块的楼面单价达到7788.62元/平方米，成为东莞新南城区的新地王。 对于竞得土地价格较高的问题，阳光城采取合作拿地的措施来均摊风险。 业内人士表示，通过简单扩充土地的发展模式已越来越多被市场摒弃，尤其是在一二线城市土地价格高企的情况下，房企利润被极大压缩。闽系房企阳光城的极速扩张背后，也面临较大的风险。 北京商报记者 彭耀广
|
主页 │ 关于麦肯特 │ 关于网站 │ 招聘信息 │ 广告服务 │ 联系方法
