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欧洲购物中心产业发展概况（三） 7 上页：第 1 页 购物中心市场份额 除了美国，没有国家有统计工具来确认购物中心的市场分额，因此这里使用的数据也是一种估计。各国购物中心的市场份额明显不同，前景预测也各不相同。 绝大多数的欧洲国家购物中心大约会有2%-3%的增长。然而，在奥地利，法国，德国，葡萄牙，瑞士等国的增长将小于这个幅度。相反在欧洲南部和中东欧(捷克，希腊，匈牙利， 意大利，罗马尼亚，西班牙和土耳其),和爱尔兰,市场份额的增加将达到4%到5%。 欧洲购物中心的市场占有率明显要低于美国，甚至象爱尔兰、挪威、西班牙或英国, 也只有美国的一半。因此说购物中心在欧洲建造过多并不客观。开发商并不期望可以达到美国的水平。欧洲的市场结构截然不同，市区的商业功能更为强大。而且法律也不允许有这样高的 市场占有率。 [/b]国籍的不同[/b] 对于整个欧洲的购物中心工业而言，若干年来一直可以看到两种发展趋势。 通过合并和收购当地企业，大型的国际公司和不动产集团正在许多欧洲国家形成。同时一些区域性的专业企业也在新市场中出现，根据每个国家特点来满足市场需求。 下面的调查结果显示,中东欧的主要经济成员国，扮演着一个区域性或国际性公司的伙伴角色。这主要是因为那些国家购物中心这种业态刚起步，国际公司的经营管理经验很受欢迎。另一方面，由于语言障碍和法律的不同，国际公司也必须和当地的企业成为伙伴，合作开发。然而,将来一些更有实力的国内企业相信也会出现。 发展：在西欧国内的开发商对购物中心的推广比较积极。但在一半国家，开发商既来自国内又来自国际。 国内企业: 奥地利，丹麦，芬兰，法国，爱尔兰，荷兰 , 挪威,和英国 国际企业: 无 两者兼有: 8个国家 在中东欧国家则走了另一条路：没有一个国家是自主开发的，四分之三的国家采取了国内和国际集团合作的方式。 国内企业: 无 国际企业: 捷克和匈牙利 两者兼有: 波兰，罗马尼亚，俄国，斯洛维尼亚，土耳其和乌克兰 融资：欧洲各国除挪威以外，国内公司和国际性公司都参与购物中心的融资 国内企业: 挪威 国际企业: 捷克，希腊，波兰，罗马尼亚和西班牙 两者兼有: 18个国家 参与融资的国际企业主要来自德国、荷兰, 英国,当然还包括美国。 租赁：在西欧,租赁一般由有合资企业或国内公司承担。国际公司的国内机构理可以被列入“两者兼有”，特别是在北美和澳洲的企业和英国的集团进行合并成立大的跨国公司之后，这种分支机构遍布许多欧洲国家。 国内企业: 丹麦，芬兰，爱尔兰，挪威，西班牙，瑞士和英国 国际企业: 无 两者兼有: 9个国家 中东欧的情势则有不同，由于当地企业都没有足够能力独立承担购物中心的租赁业务，因此一般采取合资方式（63%）。 国内企业:无 国际企业: 捷克，波兰和罗马尼亚 两者兼有: 匈牙利，俄国，斯洛维尼亚，土耳其和乌克兰 更多的租赁业务正由区域公司和跨国公司合作承担。这种不动产服务的国际化和零售业的一般趋向是一致的。 建筑设计：在欧洲购物中心的设计领域，跨国公司和当地企业联合的方式逾加普遍。过半的西欧国家采取这种策略，而中东欧则几乎全是这样。 国内企业: 奥地利，丹麦，芬兰，德国，爱尔兰，挪威和西班牙 国际企业: 无 两者兼有: 17个国家 管理：在三分之二的西欧国家，国内公司控制着管理权。但近些年来，和跨国公司的合作也正在出现。 国内公司: 10个国家 国际公司: 西班牙 两者兼有: 比利时，法国，意大利，葡萄牙和瑞典 一半中东欧国家采取内外合作方式，只有土耳其是例外；它的管理更倾向于由国内公司控制。 国内公司: 土耳其 国际公司: 波兰，罗马尼亚和乌克兰 两者兼有: 捷克，匈牙利，俄国和斯洛维尼亚 由于租赁和管理主要是本地化的业务，因此在大多数西欧国家，正在变成不动产集团的一项职能。 营销：西欧购物中心的营销主要由当地负责，但在中东欧，超过三分之二还是由跨国公司介入。 国内公司: 15个国家 国际公司: 波兰和罗马尼亚 两者兼有: 比利时，捷克，匈牙利，葡萄牙，俄国，斯洛维尼亚和乌克兰 建筑业：在大多西欧国家(69%)，购物中心的建造业务还是由来当地承担。 国内公司: 11个国家 国际公司: 无 两者兼有: 比利时，芬兰，挪威，葡萄牙和英国 另一方面,中东欧国家则更依赖与当地有合作的外国公司(88%)。 国内企业: 土耳其 国际企业: 无 两者兼有: 7个国家 中国零售行业研究门户——联商网（ http://www.linksho.com.cn ），0571-87015503，电子邮件： xuzm@linksho.com.cn 第 1 2 页 本网刊登的文章均仅代表作者个人观点，并不代表本网立场。文中的论述和观点，敬请读者注意判断。
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