变数三：房价走势

　　以前，一些“关系户”打着开发的幌子，拿到土地后再转手，从中谋取暴利，而真正的开发商拿到的“转手”土地价格却增大了开发成本，从而直接导致了房屋售价的升高。“后831时代”，这种现象将有望杜绝。

　　同时，如上文所述，笔者对“后831时代”的市场供应量增加持乐观态度，因此以为，将对房价带来很大的冲击。

　　从国家宏观调控来看，据有关部门销售备案的统计数据显示，上半年北京房价上涨了3%，这个额度也是国家所希望的，因为，这从总体上保证了城市居民收入的增长速度与银行利率相比互相都不“亏”。

　　从市场的规范化看，两大政策限制了目前正在对房地产行业“虎视眈眈”的“外行”投机者，这帮人“赚了就跑”，追求高利润使得北京、上海等大中城市房价无端抬高。今后，不打算在房地产行业长期发展的投机行为将被制止，从而将极大稳定房价。

　　从开发商的心态看，都唯愿房价高涨，但土地、信贷的双重加压，使得一批开发商“急于脱手”，尽管政策变动带来的土地供应量将呈减少趋势，但住宅供应量的乐观增幅，不会带来房价的上涨，甚至于有可能微微下调。

　　从消费形态来看，有钱的投资者会更倾心于地段、产品俱佳的高档投资型物业，因此，投资型高档项目不会出现降价现象。但是，我国房地产市场的主流产品将发生很大变化，那些总价支付相对比较低的郊区、近郊的中低密度、小高层、中层住宅产品将越来越迎合或满足普通工薪阶层购房置业的欲望，从这一点看，主流住房市场的需求将持续走旺。

　　变数四：金融政策

　　金融政策，是房地产行业的另一把“上方宝剑”，上半年出台的“金融机构的存款准备金率上调0.5个百分点”、“提高房地产开发固定资产投资项目资本金比例”的政策，将会持续对房地产市场产生至关重要的影响。

　　首先是银行贷款的紧缩。

　　四大商业银行加强对开发贷款的控制已经是不容争辩的事实，根据央行统计显示，银行信贷资金占国内房地产开发资金的比例达80%，如果这是平均数，那就意味着相当一部分开发商对银行信贷的依赖远大于80%。“后831时代”，银行对房地产行业贷款收紧，整个房地产行业的资金链可能会出现问题，对整个行业带来较大的负面影响。

　　其次是个人信贷审核。

　　个人按揭信贷门槛的无疑将会提高，但不针对真正有需求的买房人（比如第一次置业者），而是针对那些购买第二套、第三套甚至是第四套的投资者。以北京为例，目前北京楼市最大的住房需求群体已经是工薪阶层，这批消费者是真正的“自住置业”，从国家政策角度看，这部分人群是受到“保护”和“鼓励”的。但从市场反馈的信息，很多开发商已经觉察到，买房人办理住宅按揭贷款没有以前那么容易了。

　　第三是房地产商与金融合作模式。

　　随着房地产高速发展时间的延续，目前住房抵押贷款金额和对发展商开发贷款合计已经占总开发金额的60%以上，从目前的贷款结构看，真正危及商业银行贷款风险的主要是来自对房地产企业的贷款，随着对房地产贷款总金额控制规模，房地产开发与金融服务的结合也要求有更多的形式。

　　比如提供高数额授信额度、优惠贷款利率、制订开放式按揭等措施，为优秀的开发商扩大开发规模、加快开发进度、改善自有资产的结构和盈利结构创造有利条件。

　　变数五：营销推广

　　“后831时代”，市场经营将更为规范，从宣传推广的角度来讲，房地产广告将会更透明、更理性化，而不仅仅是凭几个“缥缈的概念”、或几幅“形式主义”来赢得眼球了，深圳、广州相对成熟的房地产市场就是很好的启示。

　　市场经济呼唤信用经济，对房地产行业来讲，尤为受到市场和消费者的关注。近几年，在房地产经营过程中，暴露出的广告欺诈、销售欺诈以及房屋质量等问题，已是屡见不鲜。在国家实施宏观调控政策以前，由于房地产“准入门槛”太低，致使大量低资质开发商进入市场，应该是致使上述信用问题存在的根本原因。

　　从操作上看，由于低资质开发商无相应技术人才，无稳定的经营队伍，只能大肆炒作概念，在合同和广告上做手脚，制售伪劣商品房，甚至坑还没有挖就开始卖房，以至于消费者拿到的房子与当初开发商承诺的存在很大差距，损害消费者利益。

　　随着“后831时代”的来临，房地产诚信经营将成为市场主流。

　　针对少数开发商的失信行为，将会有更多的法律与社会舆论予以严惩、谴责，如有必要还将公开曝光，以维护消费者利益。随着消费者日益成熟、理智，迫使市场需要一批资质、信用较好的房地产企业，以提高消费安全感，既能保护消费者利益，更能有力地推进房地产业的诚信体系。

　　对于销售代理，销售服务的要求会更高，其将形成售前、售中、售后一条龙的“一对一”模式，同时，营销手段的多元化、差异化也是对代理公司提出的新的考验。

　　对于广告公司，资质的考评标准也将重定标高，市场选择将集中倾向于专业化、规模化、系统化的广告公司，或者说，“强者愈强、弱者恒弱”。

　　结语

　　综上所述，从总体看，进入“后831时代”的我国房地产市场供需两旺的情况不会改变，五大变数将影响房地产市场越来越走向规范、成熟。而这一切，对买房人而言都应该是一件好事。

　　欢迎与作者探讨您的观点和看法，电子邮件： hugang-brand@16.com

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