8月31日，是国土资源部与监察部联合设置的“大限”，即日起，经营性项目实行土地协议出让的方式将成历史，所有商品住宅等经营性用地必须采用“招标”、“拍卖”或“挂牌”的方式公开交易，“大限”已经引发了中国楼市的强震，房地产市场由此也将进入“后831时代”。

　　从宏观的角度看，我国经济总体过热现象较突出，政府将会力争在2－3年内实现经济“软着陆”；从微观的层面看，这也是国家为保护土地资源、加速地产业整合所进行的必要的调整。

　　由于政策效应的滞后性特点，要给“后831时代”的中国楼市全盘定论比较困难，但是，有一点可以肯定，已经处于风口浪尖的房地产业将向前又迈进一大步。笔者以为，这一“步”对我国楼市未来走势至少会产生以下五大变数。

　　变数一：市场格局

　　首先，土地供应量的问题。

　　由于政府对一级土地市场的宏观调控，市场的经营将变得更为有序。“大限”之后，土地市场的供应量将会在一段时间、一定程度内减少，这也直接影响到新盘的报批、开发。但是，土地供应量的变化幅度不会很大，“大限”前，有地的“找钱”、有钱的“买地”――二手土地交易剧增的现象，在“后8.31时代”还将继续，所以，尽管国家收紧了政策，但地产业内部的“各取所需”依然能够帮助部分发展商“应急”。这两项相抵，基本上能够保持土地市场的平衡。

　　其次，住宅供应量的问题。

　　“8.31大限”涉及审批的项目达1200多个，这批项目对于我国楼市的未来始终将是不确定的因素，很大程度决定了“后831时代”住宅供应量会否增减。

　　情况乐观的话，今年9、10月份，其中将会有一批项目顺利入市，增加消费者的选择面，加剧市场的竞争；反之，如果政府“从严处置”，那么上半年的市场行情将会延续。但是，笔者更看好前者，不排除“待审”的项目在“大限”前便已通过二手市场“换壳”成功，从而保证后续供应量的少量增加。因此，与其说是“供应量的问题”，到不如说我国楼市将出现各种资源重新整合的高峰。

　　第三，区域开发影响的问题。

　　未来地产开发与区域经济水平密切相关。如北京在2008年将举办奥运会，并辐射到环渤海经济圈的天津、大连、青岛等城市；上海将在2010年举办世界博览会，长江三角洲经济带的南京、杭州、宁波等城市的房地产也迅速兴起等等，这些城市群在实现区域经济目标的过程中，房地产作为支柱产业将发挥重要作用。比如我们策划代理的上东三角洲，就正好处于北京燕莎、望京、丽都三大商圈围合的上东新区“心脏”地带；而另一个南城项目星河城，则紧密契合北京南城崛起的步伐，这两个项目都与区域发展形成互动互进的态势，而且都是百万平米以上的大盘。由此可见，京城楼市大盘开发将深刻影响市场格局。

　　变数二：开发商品牌

　　前有国家宏观调控紧缩银根，后有“8•31”迫使开发商如数缴纳土地出让金，大部分开发商都将面临资金链断裂的风险。笔者以为，八成房地产企业和开发项目将因此出局，尤其是那些资质低劣、实力不济、资金链绷得很紧的开发商。其实，这也符合了市场营销的“二八定律”，即真正规范的市场只有20％的企业掌握80%的资源。像开发商没交或者没交齐土地出让金，就已经将土地抵押给银行并取得巨额贷款的现象，将一去不返。

　　第一，“实力”将取代“关系”。

　　“后831时代”，大批房地产企业将进入转型期，那些能够适应当前形势、真正有实力的规范企业，将会得到更大发展。以前，开发商要想顺利拿到地，“关系门槛”的高低是决定成败的关键因素，这对于那些真正有实力的开发商显然是不公平的。那么，政府堵上协议出让的口子后，“关系”这道人为障碍的效力将不复存在，“关系开发商”也将逐渐淡出市场。

　　第二，“强龙”不惧“地头蛇”

　　以北京为例，开发商将积极入市，“后831时代”要取得土地，唯一的途径就是招、投标，所有开发商一视同仁。如此一来，很多有实力、有品牌的外地开发商，甚至外资开发商就无需再迈过进京的“门槛”了，从而一门心思积极开拓北京市场。

　　第三，房地产开发商的品牌走势。

　　随着对土地需求大幅攀升和政府对土地价值更深入的理解，未来，宝贵的土地资源将完全按照市场化的方式，向少数有资金实力进行大规模土地储备、有专业能力实施大规模开发、有品牌保持市场销售份额的开发商集中。品牌将成为“后831时代”的一把市场利剑。

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