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“羽化”中的中国摩尔 中国经济的发展速度已令全世界瞠目，而中国的商业似乎也正经历着与西方经济学理论截然不同的发展路径。从19世纪中叶法国诞生第一个百货店以来的150年，西方发达国家零售业经过8次革命才出现了20多种业态，而被改革开放激活了的中国零售业在短短不到10年的时间里，几乎同时出现了超市、连锁店、折扣店、专业店、仓储会员店，直至今天突然流行起来商业最高级形态——Shopping Mall（摩尔）。这种态势不得不使商务部在2004年8月重新发布新的业态分类标准，由原来的8种业态增加到现在的17种，其中明确了购物中心的概念并进行了细化，分为社区购物中心、市区购物中心和城郊购物中心。在这里我们主要探讨面积在10万平方米以上的超级市区和郊区的购物中心。 10年成长的烦恼 Mall作为商业竞争进入经济垄断、资本高度集中阶段的综合产物，是目前世界上最先进、最高级的商业形态。自上个世纪50年代在美国面市以来，购物中心在美国、欧洲以及东南亚一些国家和地区蓬勃发展。它不仅改变了老百姓的生活方式、消费理念和价值观，也从根本上改变了零售业被动和从属的地位，实现了与农业、制造业、信息产业等相关产业的有机融合，乃至对引导生产和促进消费。 1994年，广州天河城广场在当时郊区的一块苗圃地上挥锹破土。回顾摩尔在中国的孕育和成长，至今已整整经历了10年的历程。10年中困扰中国摩尔发展的最主要问题就是资金。MALL的建设是一场豪华的金钱盛宴，动辄十几亿甚至几十亿的投资，需要一系列复杂的资本运作。目前正在建设的成都熊猫万国城从立项到建设用了近10年时间，正如总裁陈宇光所说，“从黑发人变成白发人才开始施工”。2001年大地集团获准在北京市建设第一家“春天摩尔”，4年过去了，股权也转让了至今仍杳无音信。而天河城广场当年的东家天贸集团以８．４亿元人民币的股本金，向外举债９０００万美元，建成了商场部分总造价达１２亿元的天河城广场，并于１９９６年开始每年４月和１０月分两期清偿外债，到2003年上半年，才无债一身轻。 资金因素也造成了中国早期MALL发展的先天残疾。在国外，购物中心是一个长线投资产业，回报期长达10到20年，因而大多是由实力强大的零售集团、地产财团和基金等战略投资者在操作，而国内则由开发商拿着两三年的短期贷款在赚钱。由于绝大部分MALL要依靠出售产权解决资金问题，这使物业产权出售和商业可持续发展的二元角色冲突从一开始就使这个产业陷入了困局，也使10年来中国MALL的发展上演了一幕幕悲剧和险剧：广州新中国大厦、时代广场、北京的大都市街、THE MALL第五大道等部分已经关门歇业，有些至今套牢许多小业主，不论对开发商还是经营者、小业主都苦不堪言。此类案例举不胜举。 转折在2004 进入2004年以来，Shopping Mall从来没有像这一年这样引起包括政府、开发商、零售商和普通百姓的关注。先是4月份《21世纪经济报道》Shopping Mall卷走3000个亿的文章，引起国务院领导的高度重视，并组织相关调查组到部分城市调查取证。Shopping Mall直接站在宏观调控的风口浪尖上，一些问题项目及时刹车，有些在建项目停工缓建。9月份“全国城市商业网点规划听证座谈会”在西安举行，有关专家指出万平方米以上的商业设施包括Shopping Mall建设，不仅要合理规划更应该推行听证制度，这也就是说，推行听证制度以后，建设大型商业网点不仅是政府规划部门和开发商的事，也是老百姓的事情。 就在大家顿感困惑之际，10月24由地产大颚黄如论投资的58万平方米金源时代购物中心在京西远大路1号全面开业，第一天10万人流拥入了这个号称全球最大的Shopping Mall。由金源时代购物中心其中运营商之一的深圳铜锣湾商业有限公司主办的“中国Shopping Mall发展研讨会” 同时举行，来自全国的正在建设和拟投资Shopping Mall的上百家发展商和包括家乐福、欧倍德、百安居、燕莎、易初莲花、国美等60多家国际和国内的零售服务业巨头共同商议中国Shopping Mall的发展大计。 2005年新年的钟声即将敲响，《摩尔改变生活》发行在际。南中国改革开放的前沿阵地上，40万平方米的“亚洲体验之都”——广州正佳广场和43万平方米的东莞华南Mall也将在圣诞节前夕盛大开业。这两个Mall的开业也具有不寻常的意义，其中正佳广场正对着中国第一家也是目前经营最成功Mall——天河城广场，而华南Mall则是完全意义上的美式Mall，坐落于在东莞万江——城市郊区。这个定位于中国首个主题式购物公园的Mall，吸引了包括德国欧倍德等在内的7家世界500强企业进驻，同时包括台湾好又多、深圳铜锣湾等国内零售业巨人，尤其是英国BBC的天线宝宝乐园、百事可乐全球博物馆、加拿大IMAX巨幕电影和新加坡的欢笑天地等，娱乐、休闲产业巨头的强力加盟使新一代摩尔更具有国际化风范。 这些项目都是由当地实力雄厚的发展商运做，基本上不出售产权或出售非常少的一部分，他们具备了国际购物中心协会定义的核心特征：规划、开发设立、经营都在统一的组织体系下运作；适应统一管理的需要，产权要求统一，不可分割不可出售。这些都号称“中国第一MALL”项目在2004年的“集体亮相”正式表明中国摩尔羽化的开始。 本网刊登的文章均仅代表作者个人观点，并不代表本网立场。文中的论述和观点，敬请读者注意判断。
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