万科模式，步步为营　　

　　作为房地产行业的明星企业，万科一直注重成本管理，房地产大多是非标准化产品，因此在房地产成本管理中，最为关键的是对“待发生成本”的把握，预期能把握得更细更准，计划才能做的更加合理，管理才能更科学，更精细。万科在成本管理方面的措施主要集中在三个方面：

　　其一，标准化的产品线。我们知道，万科的产品线比较单一，而正是这种单一的产品线，有利于形成标准化产品，而标准化产品相对非标准化产品而言，其成本控制更加容易，万科在追求创新时，在设计环节，新楼盘只有30％是创新的，70％是从原来的经验中继承而来的，这样既保证了产品的标准化，有保证了产品创新和产品线的延伸。更重要的是标准化的产品减少了工程管理中许多本不该发生的变更签证，工程管理也就更加顺畅。

　　其二，信息系统。万科也一直以来非常注重信息系统建设，房地产开发企业的流程相比一般生产制造企业而言较为复杂，其间的沟通协调量非常大，信息系统的导入，不仅可以提高工作效率，也可以时时保持信息渠道的通畅；

　　其三、庞大的采购信息数据库。有了这个数据库，建造成本预算的准确性也就大有保障，预算准确，其后的控制目标体系和考核指标体系的科学性、准确性就更强；

　　而这些，都是企业有序、高效运行的基本保障和推动因素，而这一切的结果，在于整个成本的降低。万科的目标成本管理差异率保持在5％左右，而同行大多保持在15%左右，而更多二三线品牌则在30％左右。

　　另外，作为房地产企业的排头兵，万科的品牌优势以及高品质的楼盘，理所当然更容易实现品牌溢价。

　　万科拥有“低成本，高品牌溢价”两把利剑，尽管如此，从万科的经营结果来看，近几年万科的销售利润率平均在10％左右，平均净资产回报率也只有12％。

　　如果行业环境不变，而且顺驰的计划一切天遂人愿，顺驰在规模上超过万科也不足为奇，但是从经营结果上来看，未必就可观。

　　试问，一个只注重数量而不注重质量的商业模式，能算得上好的商业模式？　　

　　耐力与爆发力的对垒　　

　　再抬高视角，从行业的角度来看顺驰模式和万科模式，两者的差异就更加明显了：顺驰模式彰显出快速扩张的即时爆发力；而万科模式则显示出持续发展的长久耐力。

　　从未来房地产发展趋势来看，顺驰模式与万科模式谁将笑傲江湖，笔者给出大胆的推测。　　

　　总体来说，尽管土地的“不可再生资源”的特有属性，决定了房地产行业具有强烈的垄断色彩，但是在我国，由福利住房向商品房政策过渡的过程中，政府也一直没有松懈助力房地产市场的规范化和市场化进程的推进。　　

　　03年新的土地政策解决了土地政策不透明的症结，在一定程度上消除了房地产企业靠政府关系吃饭的怪象。但是房地产行业离真正的市场化还有相当的距离。

　　尽管今年5月份国六条的出台，也是出于这种初衷，且不谈国六条是否能对房地产行业的规范化、市场化起到多大的效果，但不可否认，规范化、市场化是房地产行业未来的趋势。

　　换言之，也就是房地产企业将逐渐实现从“资源优势”向“能力优势”的转型，房地产行业的关键成功因素也将从早期的“政府关系、自有资金和融资能力”转变为“成本、营销、设计”等因素。

　　在行业发展的大背景下，显然，万科的经营模式更加顺应了行业发展的趋势。　　

　　天有不测风云，谁能保证房地产行业总能一帆风顺呢。行业环境一旦过紧，无论是经济增长因素还是国家宏观调控政策因素等等，将会推动房地产行业的洗牌。

　　譬如，如果房地产行业某一讯号（这个信号可以来自国家宏观调控政策、也可以来自某一经济指标的变化）预示房地产行业将会有降价的可能，客户一旦形成降价的预期，买涨不买跌的心理，会致使客户持币观望；对房地产企业而言，巨大的资金压力会迫使企业通过降价来加速资金回笼。试想，在这种情况下，顺驰模式与万科模式，谁将先触到警戒线？结果不言而喻；而且，顺驰一旦降价，利润减少，经营状况进一步恶化，资金抽逃等不利事件都将在所难免，顺驰甚至会陷入一发不可收拾的局面。

　　而事实上，土地的稀缺性和房地产业的重要地位又使得任何国家的政府都会对房地产业的发展进行干预，尤其是对住宅业的强力干预。因此，除了一般性的财政政策和金融政策而外，房地产业还受地方性政府及法规的影响。这决定了房地产行业不同于其他行业，其行业环境的变化呈现出无序性、突然性和更加不确定性。譬如，国六条的出台就让那些定位在高端别墅的房地产开发商完全摸不着北，仅一个政策就得让企业的战略从根子上完全调整，但前期开发市场和品牌塑造所投入的巨额费用成了沉淀成本，它让企业更加愿意侥幸认为，国六条只是一个暂时性政策。

　　看来，在环境经常波动、变化的房地产行业，房地产企业更需要耐力，而不是爆发力。从长期发展来看，顺驰与万科快与稳的较量，孰优孰劣？高下立判。　　

　　作者刘卫华系华锐咨询公司高级咨询师；欢迎与作者探讨您的观点和看法，电子邮件：noah59@16.com；或登陆网站http://www.wisehead-c.com给我们留言。　　

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