第三是租赁或购买成本评估。

　　第四是竞争条件评估。即在该商圈中，自己面临的竞争情况。

　　第五是综合条件评估，包括治安，综合环境，服务水平，现场感觉等。

　　以上五个方面，均有相应的数据表格，按项目进行填写，然后输入计算机评估系统或组成专家评估系统进行评估。

　　二、关于商圈分析PTES技术中时机选择的原则和方法。

　　商圈分析PTES技术中时机选择的原则是：时贱而买，虽贵犹贱；时贵而买，虽贱犹贵。商圈分析PTES技术中时机选择的方法是：当前一段时间市场行情及趋势数据与图表的分析；自身定位的分析；行业和上下游及相关商圈的成熟度与稳定度的分析，等等。

　　三、关于商圈分析PTES技术中成本与利润评估的原则和方法

　　商圈分析PTES技术中成本与利润评估的原则是：有利则图，薄利为主。商圈分析PTES技术中成本与利润评估的方法是财务预算与分析方法，这里不再赘述。关于薄利原则多提几句，《夷坚志》中曾经说，“贪买三元，廉买五元”。意思就是说，如果用暴利政策，最大能得30%的利润；如果用薄利多销的政策，最少则能得50%的利润。解放之前，上海曾经有一场关于薄利和暴利的辩论，题目是《薄利而后繁荣焉？繁荣而后薄利焉？》(参见：上海世新进修学院教学试验研究所，《世新期刊》，沈宗南， 2006年11期)。时至今日，实践证明，薄利是经营的最稳定和长久的方式。

　　四、关于商圈分析PTES技术中综合系统评估的原则和方法

　　所谓系统综合评估，其实就是PEST（政治、经济、社会、技术）分析、SWOT（优势、不足、机会、威胁）分析等的综合，作为宏观层面的参考和判定决策的重要数据，这里不进行展开。

　　五、结束语

　　《史记 货殖列传》在结束中写道：“由是观之，富无经业，则货无常主，能者辐凑，不肖者瓦解。……货殖之利，工商是营。”作为中国封建社会巩固时期对西汉武帝以前中华民族历史上所有优秀的营销思想、方式和案例的总结与研究，值得今天的营销人借鉴学习。本文中涉及商圈选定的PTES技术，也希望对相关人士或行业能起到一定的启发、参考和帮助作用。

　　不当之处，敬请批评指正。

　　欢迎与作者探讨您的观点和看法，作者为上海威贞实业有限公司董事长，联系电话：021-64557469、13918210296，电子邮件： westige.boss@16.com

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	张京宏：早年毕业于杨虎城将军创办的尧山中学.后读于中国矿业大学，获法学学士学位。毕业后在人民法院刑事审判庭、民事审判庭、执行局等工作多年，下海从商后历任中外合资企业部门主管、项目经理、副总经理、总经理、董事长等职。现担任上海威贞实业有限公司首席PMI项目策划师，并兼任多家公司的高级资深顾问。
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