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寻找黄金市口 7 上页：商店的具体位置的分析(1) ３．位置的物质特征 一个位置的物质特征决定商店的建筑类型。物质特征主要包括停车场、能见度以及地形特点等因素。 停车场的数量、面积和设施是物质特征的一个重要方面。大多数购物中心提供充分的免费停车场。而在中心商业区，停车场是一个主要问题。因为中心商业区商家密集，地面空间狭小，难于开辟空地建成停车场。有的商店腾出一小块地作为停车场，但由于地价昂贵，便要收取停车场地费。另外，停车场车位太少或离商店太远，都会阻碍顾客到贸易区购物。同时，过多的闲置空间会给人以购物中心因商店不受欢迎而经营失败的印象。 能见度也是物质特征的一个重要方面。一片空白而平坦的地方有好的能见度和易接近性，但是这样的地点对于发展却可能是不利的。如果一个有效的地点已有建筑物，零售商必须考虑现有的建筑物能否被改造利用，或者需要全部或部分拆毁。如果一个潜在的地点是一片未占用的地，或是未使用的商店，它的能见度是重要的。商店位于购物中心末端而只有狭小部分临街，或者商店位于街道一侧只有狭小部分，比位于主要街道或者购物中心入口处附近的能见度低。类似的还有位于带状街道而远离主要路段的商店，也没有好的能见度。虽然，有时候可以通过建筑一个大的、清晰可见的标志，但是，还是会丢失一些顾客。在有很多流动人口的地区如旅游中心和大城市，从公路上看，商店良好的标志能见度是特别重要的。 地形状态是物质特征的又一个重要方面。通常，十字路口的拐角处，易接近性高。那里拥有较大的客流，许多零售商愿意支付较高的租金获得这样的位置。路口拐角处同时也提供较多的橱窗陈列的机会，可分隔停车场的出入口。一般情况下，单行线街道会增加从不同的方向进出停车场的难度，同时，有立交桥或将要建立公路立交桥的路口也不是好的地点。另外，交通管理的屏障也影响顾客的可接近性。 ４．占用期限 在地点分析过程中，最后一步还要评估一个地点的价值性，即地点吸引力与支付成本的比较。一个零售商愿意为高质量的地点支付费用，但是，要比较类似地点的成本。由于没有任何两处地点完全相像，给比较带来困难，然而占用期限和成本可以作为比较的一种方式。零售商依靠专业知识和过去的经验，分析不同占用期限所获得的利益，能比较两个地点的成本。 零售商能够以两种方式占有一个地点，即自我拥有和租借。租借可以有多种方式。租借可能固定年或月的租金，或者是商店营业收入的固定比率。租借可以按照销售——租借——回归安排。许多大的零售商从事于销售——租借——回归的安排，他们根据他们的需要购买地点，然后将地点卖给不动产企业，再从房地产企业租借回来。通过销售所有权，零售商重获财政资金投资这一地点，但需商定一个长期期限，以保持对地点的使用权。 选择商店位置的决策对零售商的经营成败至关重要。零售商必须从不同类型的位置中选取合适的地方开设商店，并且也要权衡各个位置的成本和收益。在选择合适的位置时，零售商所考虑的因素包括：交易区域人口统计，如人口数量、人口流入量；交通流量和可接近性，如车辆数量、接近的主要公路、公共交通系统的有效性、街道拥挤程度等；零售结构，如商店类型与数量、竞争者数量、邻近商店的互补性等；地点特征，如地点的能见度、有效停车场数量、停车场的距离等；法律和成本因素，如城市规划等法律法规、租借期限、经营和维持成本等。零售商在确定商店位置时，应根据上述有关因素制定一个满足其整体营销目标的发展战略，选择一个最适合企业的位置类型及有效地点。 本网刊登的文章均仅代表作者个人观点，并不代表本网立场。文中的论述和观点，敬请读者注意判断。
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