建筑规划——扰民与便民的矛盾

　　传统的居住区业态常常令居民们喜忧参半，那些便民的业态时儿也会变为人们的“眼中钉”，很多媒体的社会新闻栏目经常会“曝光”影响居民生活的商家，如居民楼下的小饭馆油烟冲天、深夜的卡拉ok使人难以入睡等等。这些业态的初衷是利人利己，然而当爱生恨的时候，也就一点也爱不起来了。近期，市工商局规定从事餐饮、歌舞娱乐、提供互联网上网服务场所和洗浴等四类经营活动的公司，不能以居民住宅楼、商住两用房屋作为企业住所。其他公司在居民楼内经营需经过业主委员会等居民自治组织同意。去年的北京楼市“商住”盛行，然而这也带来了一些置业者的担心 ：你根本无法判断，入住后邻居会不会是公司。兼顾方便与宁静的目标给发展商提出了更高层次的要求。

　　业态规划——投资者、经营者、居民的矛盾

　　社区商业的独特之处在于，参与者众多且利益相互交织。这在最初就为其规划设置了高难度。居民既需要方便的物业又要享受赏心悦目的环境；投资者要考虑商业形态的设置是否有利于商家的入住和经营，又绝不能忘记当初向置业者们承诺的安静祥和。

　　引导性规划在此显示出关键性的作用。投资者若想将实际的投资转化为现实的收益，对底商“软”“硬”环境的考察是必不可少的。所谓“软”环境是指开发商对于未来底商的商业类型如何规划设置，这直接关系到底商的商业形态及投资者的切身利益；所谓“硬”环境主要是指底商的设计，底商设计的合理与否，也会影响到底商的经营运作。　

　　北京工商大学商研所的所长陈及教授认为，在设计底商面积的时候，要注意经营上一些特殊要求，即应该有一定的弹性，要方便投资者进行改造。假如底商分户墙设计的都是承重墙，如果承租人要扩大面积就面临很大困难。另外在底商建造的过程中，要注意保留充足的车位；底商的层高要区别于普通住宅，4米以上比较理想 ；两层或两层以上的底商，要预留室内楼梯 ；层与层之间的贯通要灵活；最重要的是底商的开设不能影响到小区业主的正常生活，充分保证业主私密性。

　　新老交替的烦恼——旧城改造

　　我们背负着悠长的历史，建设新的家园时，对于旧的东西是保留还是改造，或者彻底推翻是世代相传的思考。北京和上海，文化旧址遍布，如何对它们进行改造、利用成为政府和开发商的心病，经历过平安大道的北京人已不愿再提及旧城改造，而上海的石窟门建筑也着实使改造者们大费苦心。上海的新天地时尚街是少数比较成功的实例之一。它以酒吧为主，定位为高档商业街，除陈逸飞一家以外，全部是国外著名品牌店。新天地的成功改造，使它的功能以及承载的历史意义发生了本质的变化，这当然也使它具有了非常独特的魅力。开发商在其边上开发的两幢公寓一套三居室租金高达9000美金/月，相信这样的旧城改造不论对政府、开发商还是置业者都是最好的安排。

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