从房价收入比看杭州房价的不合理性！

　　评价一个城市房地产价格是否合理，有一个参照系数，那就是城市家庭年收入和城市平均房价之比。上海、深圳、广州这三个城市的比例接近国际上8到10倍的水平，北京通常是22－23倍。

　　据国家统计局数据表明：今年1月至7月份杭州城镇居民人均收入为6997.62元，列全省第三位（2000年杭州市居民城镇人均收入列全国第八位），但房价列全省之首。

　　按目前杭州房价6500元/平方米、人均年收入15000元、购买80平方米房子计，杭州市房价与收入比达到35左右。因此，杭州市房地产总体价格客观上存在着增速快、价位高的问题。

　　过高的房价，轻则造成市民对方地产营运上的信任危机，重则危及政府形象的提升。

　　商品房供应与消费需求脱钩

　　为了充分地了解杭州市房地产市场，最近，我们做了对杭州市房地产消费的一项专项调查（有效base=1000），其中的多项结论可以说明杭州市房地产市场所存在的种种问题。

　　1、从价格上看

　　从价位上看，购房者的承受能力比去年有所提高，但绝大多数集中于选择3500元/平方米以下的房子（82.4%）。按目前的杭州市主流房价（6500元/平方米以上），只有2‰的消费者能承受6500元/平方米以上的房价。请见下图：

　　但事实上，从目前已经开盘销售的楼盘看，在狭义的杭州市区范围内，3500元/平方米的房子难寻芳踪，即使是1990前的二手房，其挂盘均价也达到了4000元/平方米以上。市区楼盘均价已突破每平方米6500元，中心地段的平均房价已经冲破每平方米7500元大关。

　　杭州市房地产的供求脱钩关系已见一斑，杭州市房地产市场单价格上看，已经严重背离消费者的需求。

　　2、从商品房总价上看

　　经过对杭州市在售和接受预定的各楼盘总建筑面积（共81个左右，约720万m2）、房型面积比以及平均售价的计算和整理，得出目前杭州低价房（总价30万元以下）、中价房（总价30万元到65万元）与高价房（65万元以上）的比例为2﹕45﹕53；而需求方面，低、中、高价房需求比例为5.5﹕4.2﹕0.3，供求结构如下图。可见，杭州住宅市场供需矛盾相当突出，除中价房供需比例基本相似外，高价房和低价房的供需比例严重失调。从高价房看，53%的供应对应着3%的需求，即住房总需求量的3%要消化住房总供应量53%，必然存在着近50%的过量供给。从低价房看，2%的供应对应着55%的需求，却存在着53%甚至更多的需求缺口，53%甚至更多的居民因房价过高而买不起房子。

　　注：金字塔第一层为总价65万元以上高价住房，第二层为总价30—65万元的中价住房，第三层为总价30万元以下的低价住房。

　　市场主流消费与市场供应存在的严重脱节，其后果将使供需失衡，房产品价值不能实现，造成资源浪费，进而引发银行信用危机的连锁反应。

第 1 2 3 页　　　　下页：畸形的杭州房地产品牌(2) 8

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