三、目前改造和新建商业街存在的主要问题

　　对于经营商家而言，老商业街是不可再生的旅游资源、文化资源和商业资源，其商业价值具有独特性和不可复制性。这其实也是老商业街的核心竞争力。目前，许多商业街在改造或建设过程中采用的都是“政府推动+房地产开发”的模式。要实现老商业街改造的成功，就必须有很高的整体商业运营水平，处理好保护、利用、挖掘等方方面面的关系。但事实是，当国外开始注重用历史、文化赚钱的时候，我们中国的房地产商却在一味地模仿西方社会的皮毛。在这方面，有两种不好的倾向：一是推倒重来。在一块块黄金宝地上建造高楼大厦代替原来的小门脸，用现代商场排挤老字号，用欧美情调代替民族特色。二是仿古。许多城市将以前的老城、老街、老房子全部推倒，建起全新的明清商业街，如天津，从80年代的古文化街、南市食品街，到现在的鼓楼商业街，仿古风十分盛行。就拿鼓楼商业街来说，其坐落在拥有600年历史的天津老城厢，那里是天津文化的发祥地，有32处国家、市、区级文物，同这些具有历史和文化价值的房屋相比，新建成的明清风格的建筑就像假古董一样，只能是后工业化社会的文化垃圾。好在老百姓是有鉴别力，南市食品街、鼓楼商业街至今生意冷冷清清。与此形成鲜明对照的是，一位外来和尚——罗康瑞对上海新天地的成功改造，它是将过去老上海的石库门改造成时尚风情街，目前已经成为上海最亮丽的风景。

　　对于新建商业街而言，比较突出的问题是开发和经营的利益问题。首先，中国房地产商的赢利模式仍停留在“开发—销售—再开发”阶段，这与美国、香港等地的“长期出租经营”的地产赢利模式不同。所以，房地产商在开发商业街房产的时候，其利益点是在项目的即期回收上，因此它只会在回收期内关注商业街如何销售的问题，而不会对更远的事情感兴趣。正因为如此，许多新建造商业街没有主力店，因为主力店面积大，不好销售。但是，如果没有主力店，就形不成商业街，因为商业街的存在必须以大型综合商场的存在为前提，专卖店、餐饮等只能是商业街的附属品。在这一点上，大连万达的商业广场模式值得我们借鉴。他们在解决主力店的问题上，不仅自己成立了大洋百货，而且联合世界商业巨头沃尔马、欧培德、百脑汇、百事餐饮集团等租赁，成为其商业广场的主力店，其他全部销售，万达称其为定单式商业。虽然在全国发展商业广场的房地产商只有一个，但是万达的模式十分值得发展商借鉴，如在开发前可以联合全国性和区域性的商业企业共同考虑，毕竟每一个发展商在赚钱的同时，还要考虑给后辈们留下一些东西。

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