四、开发商业街必须考虑的内容

　　商业街要取得成功，开发商必须把握好以下几点：

　　第一，确定赢利模式在哪里。商业与住宅、写字楼最大的不同在于销售的难度比较大，住宅可以按套销售，写字楼可以分割，但是大型的商业街是建筑的综合体，必须有主力店的存在，主力店小则几千平方米，大则四、五万平方米。由于大型综合百货商场很少购买商业物业，如果进行内部分割出售，又会留下许多的后遗症，如早期的万通、近期的西单时代广场就是很好的例证。所以，开发商介入商业街的开发，必须有强大的资金作为保证，以期获得长期的回报。

　　第二，专业的建筑规划和市场顾问支持。现代商业街与过去传统商业街的经营内容完全不同，其经营业态和服务业种多达几十种，因此，在做好前期设计和规划的基础上，必须考虑各种业态和业种对建筑的基本要求，在做好功能分区的基础上组合和设计。百货店、综合超市、专卖店等经营业态和餐饮、娱乐、体育、文化等几十种服务业种对建筑要求是完全不一样的，甚至在某些方面国家还没有设计规范，这需要建筑设计和市场顾问公司的深度介入。

　　第三，提前组合主力店。现代商业街是商店聚集之地，尤其是在一些大城市的商业街，一条街上往往集中几个大型百货店，如果出现重复经营、雷同定位的情况，就会影响整个商业街优势的发挥，动摇商业街内企业的自身生存。在这方面，大连万达商业广场的模式十分值得我们借鉴：按照定单式商业模式，大洋百货、沃尔马、百脑汇和欧培德的组合不仅提前回避了市场的风险，实现了各业态的错位经营，同时确保了各商家的长期经营和共同聚客。这对开发商而言，不仅可以使出租的商业物业能获得长期的租金回报，而且可以将经营餐饮、专卖店的商铺分割出售，获得短期的收益。再如美国底特律的奥克兰购物中心，内有3个百货商场，面积都在万米左右，建森柏尼百货店以床上用品、灯具、厨房用品、玻璃器皿为主；哈森百货却突出化妆品，以将近1/3的面积经营世界名牌化妆品，同时突出男人服装；而西尔斯百货店是以女装、儿童服装、电器和五金为特色。商家错位经营，各有特色，优势互补，都获得了自己的生存空间。

　　五、商业街业态的选择和组合

　　目前，不论是对那些成熟的商业街，还是对那些正在调整业态的商业街，业态和业种的组合和设计都是非常头痛的话题，理论界对此也没有定论，因为每一个国家、城市经济发展水平和消费能力的差异，决定了业态、业种组合设计上不可能有可以套用的模式。

　　一些商业街研究的权威专家认为，在商业街上，专业店和专营店要占50%，餐饮占25%，综合性商场占15%，10%是综合的娱乐业。但依据是什么？事实上，城市的人口，消费能力和消费水平，恩格尔系数，城市的辐射能力，交通的通达性等各种指标，每一项指标都会影响业态和业种的配比比例。

　　当然，商业街业态组合还是有规律可循的，有些业态是必不可少的、必备的，如：

　　1.百货业。在大型商业街他是必须存在的业态，而且是商业街的主力店， 经历了90年代末商场倒闭年洗礼的百货，目前也在进行新一轮的调整，卖品牌、卖时尚、卖服务是它们发展的方向。

　　2.专卖店和专营店。在综合性的商业街，大型专营店也是业态组合中重点引进的业态，当初朝外海蓝云天商业宝地，变成许多大商场的滑铁卢，但为什么百脑汇能经营成功，就是借助朝外商圈优势，错位经营的结果。专卖店是商业街上永远的风景，也是渲染商业气氛的招牌，但是她们是商业街上永远的附属品，不具备聚客效应。

　　3. 餐饮业。你逛了整天的商业街，可能没有购物，但是不可能没有消费，如果有消费肯定是吃饭，餐饮在商业街的比例正在呈上升趋势。

　　4.娱乐业。娱乐业目前正以迅猛的势头发展，特别是网吧、量贩式KTV、梦幻电影城等新型娱乐业种，成为商业街成功的重要砝码。

　　选择和组合业态的方法非常重要，除了老商业街的改造主要通过政府的行政手段调节外，目前的商业街运营基本上是市场化行为，通过经济手段调节，如充分利用城市的级差地租去调整经营业态。目前，财政部正在以北京为例研究城市地租，把城区内的土地分为9类，不同的区域交不同的地皮税。马克思的级差地租理论认为，城市的几何中心应该让给银行家和商业家。

　　欢迎与作者探讨您的观点和看法，作者的电子邮件： phaolong@26.net

第 1 2 3 页

相 关 文 章（共6篇)

地产商们 想什么那？ （2011-09-15, 中国营销传播网，作者：陈永成） 拐点来临，地产商品牌营销传播策略如何调整？ （2008-09-11, 中国营销传播网，作者：唐勇菊） 大型地产商与品牌企业之间的战略伙伴关系 （2004-12-27, 中国营销传播网，作者：南闪狐） 定位商业街 （2003-04-10, 中国营销传播网，作者：钟超军） 商业业态为什么需要规划 （2002-12-13, 中国营销传播网，作者：潘好龙） 期房商业街 楼盘营销推广新思路 （2002-07-10, 中国营销传播网，作者：张雪峰）