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理性赌博——访深圳万科企业股份有限公司董事长王石 7 上页：谋定而后动 记者：万科曾经因为多元化误区以及房地产投资过热而大做“减法”，你们如何做到在此之前和期间的增长？ 王石：万科以前稀里糊涂做过很多行业，做什么赚什么，大家感到万科多元化非常成功。多元化是不得已而为之，不是主动做的。我想做这个，政策不让我做，明年政策又转这个，你本身又无一技之长，这是不得已而为之的。这个企业做到10个亿的时候，你再往上做非常困难，你会发现你的资源本身就不多，人力资源、资本资源，实际行业就这么点儿资源，分到十几个行业当中去。绝对不能追求大，如果因为追求大又不能做到这种程度，再砍掉，不就越来越小了吗？ 什么是核心竞争力？必须在某个专业上有你的长处，什么是我们的长处？我们慢慢发现房地产市场在中国刚刚开始，市场非常长。第二，市场很大，没有垄断，我们就选择了房地产。我们曾经选择做录像机，但是已经有九家国家定点的厂，每年进口的指标分给这九家，所以根本行不通。已经确定房地产，所以万科做减法。因为你资源集中了，调整过程当中恰好是房地产非常不景气的时候，1992年、1993年因为宏观调控很多人不做房地产，到了1998年房地产真正热的时候，万科情况很好。 房地产本身的产品也是种类很多的，写字楼、住宅、商场、厂房，有很多品种，我们只做住宅。虽然我们做得很单一，但是正因为很简单，就产品选择来说非常重要。我们现在才做了15个城市，再投的话就很慎重。这是一个加法一个减法，是不同的概念。 记者：你们做减法的时候做了几年？ 王石：1993年开始，按照计划是1997年完成，定了五年计划，实际2001年完成。任何一个企业都有很烦恼很辛酸的故事在里面。但是完成了以后就比较简单。 记者：假设没能卖掉会怎么样？ 王石：风险非常大，这么大了，你有多少资源去管理。不用做假定，结果非常清楚，要不然我哪儿有心思登珠峰。 记者：一般人觉得做减法的时候，卖掉企业是不得已。 王石：不会的，越好的企业越好卖，不好的企业要关掉，这是另外一个观念。万科卖掉的企业全都赚钱，不是多元化做不下去了才卖掉，不是这样的逻辑关系。要掌握一个节奏，地产培养需要一个过程，不是一下子起来的，增长速度不会很快，但零售增长很快。如果突然把万佳卖掉，可能营业额下降。现在国有企业私营化、民营化，那么大的资产管理公司卖，好卖吗？按照账面值10％都卖不出去。我们很清楚要卖给谁。我这里最好的企业最优先，卖个好价，最后，不好的关掉，无所谓。 记者：万科是全国性的公司，在市场化程度较高的珠江三角洲和长江三角洲做得比较好，在以北京为代表的华北相对不是很好。这是万科的原因，还是环境的原因？ 王石：万科的原因。万科在各方面有局部的历史原因，这是很正常的。万科调整当中必然要付出代价。拿天津来讲，我们这几年一直亏损，当地税务局不相信，说你们是不是逃税要查我们，天津是万科犯错误的缩影。那个项目原来是盖住宅，后来发现那个地方不太适合高档住宅，停工半年又从日本吸引资本，再由国际财团贷款，酒店建立起来。但是酒店的利润还不够还利息，所以我们把酒店全卖掉，变成土地。变成土地不能马上开，所以银行负债转到土地上面，成本每年增加，这是一个调整的过程。原来的股份公司做了很多项目，虽然万科是最大的股东，但是不绝对控股。调整当中我们把合资公司变成独资公司，把股份买回来。天津还需要两年的调整时间。 记者：万科投资的城市曾经由10几个减少到4个，目前又宣称将投资的范围扩大到40个城市。请问万科在选择城市进行开发时，怎么去判断到底要不要做这件事？ 王石：万科是在第二轮扩大。第一轮和第二轮有一个很大的区别在于，第一次扩大投机性非常大，随机性比较大，去哪里只要有机会，并没有其他方面的考虑，投不进去慢慢耗，一直耗到投进去。 这一轮投资很清楚。我们当时收缩的时候就采取一些策略。第一，不再进行投资了，但是项目还在那里；第二，把股份卖掉。项目还在的当然还要做，但是方法不一样了。以广州、深圳为中心投五六个城市，我的管理半径两百公里范围之内可以成立地区性的公司，下面只是项目，管理上资源非常非常有效益。以前我跳到西安去，跳到兰州去都要单独分公司的名下，整个一套人马要成立。现在一套人马可以对付7、8个城市，只有本身具备这种能力你才能这样做。扩张很快，但非常有节奏。省会城市是万科下一步的发展方向。你把握什么东西？资产负债率、经营回报率，单一项目说不清楚。 记者：现在是第二次扩张，扩张的节奏、周期有没有变化的可能？多长时间大力扩张一次？ 王石：中国房地产市场有很大的需求，会持续几十年。万科发展当中，走上正轨之后，规模高速增长，这不是你追求的，资源到了这个程度肯定能够。当然，从不成熟到成熟，你的资源控制绝对不是无限的。你的资本资源、品牌知名度，你对品质的控制，基本来讲，利润和规模30％稳定增长的速度；市场也是有一个饱和度，但是整体来讲，你的市场占有率在增长，我们去年市场占有率是1％，今年占1．5％，不像家电占到80％，家电严重库存，不是这样的。所以从市场占有率发展来讲，万科可以设计100多个城市，要量化很简单，但是算术没有任何意义。我们十年之内不会投其他的。 本网刊登的文章均仅代表作者个人观点，并不代表本网立场。文中的论述和观点，敬请读者注意判断。
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