|
|
|
|
MALL涌珠三角 7 上页：造ＭＡＬＬ无悬念 在珠三角ＭＡＬＬ如火如荼的开发中，人们发现经营管理团队大多来自于天河城。一方面，天河城出来的队伍在推动珠三角ＭＡＬＬ的发展，另一方面，天河城10年来出租经营的巨大利润诱惑这些年在房地产市场暴福起来的发展商，进军陌生而又崭新的商业领域。营业面积10万㎡的天河城2002年的租金收入3个多亿，而且连续几年保持近20%的增长速度。天贸集团总裁陈启森说： “天河城注入股本８个亿，如今账面资产为１８个亿，还清债务后，不到10年的时间，相当于为股东换回了一个多天河城。” 天贸集团副总裁杨军艇说：“天河城迄今保持日均客流量２０多万人次、高峰期６５万人次的纪录， 2002年‘五一’黄金周天河城更是创下100万人流的记录，电梯都变成了人梯”。这个日均人流相当于27万㎡的北京王府井商业街的人流规模。对众多造ＭＡＬＬ的发展商来说，3个多亿的租金和几十万的人流既是滚滚财源也是致命的诱惑。 但是，几十万平方米的Shopping Mall需要巨大的资金作为支撑。在国外，ＭＡＬＬ是一个长线投资产业，大多由实力强大的零售集团、地产财团和基金等战略投资者操作。而在国内，第一代ＭＡＬＬ建设被视之为房地产开发行为，开发建设ＭＡＬＬ的庞大资金投入从何而来？ 欧小卫说：“MALL是资金和技术相当密集的商业地产的最高形式，当年天贸以８．４亿元人民币的股本金，向外举债９０００万美元，建成了商场部分总造价达１２亿元的天河城广场，用了7年时间将外债全部清偿”。90年代中后期，随着天河城、中华广场的入市，亿安广场、中旅商业城等陆续开业，珠三角逐渐形成了一批业态复合度较高的ＭＡＬＬ。但限于发展商实力，很多MALL采取了分割商铺出售的经营方式，将原本应统一经营的MALL撒手变成了一个小商品市场。商家们在追求物业投资回笼和保障经营权统一之间小心翼翼地走着钢丝，物业和商业的二元角色冲突从一开始就将MALL这个朝阳产业困在了迷魂阵中。如今，许多项目沉寂了。当年，天河城和中华广场在最困难的时候也曾经销售。“但比例非常小，不到5%，如果我们当时也全部销售，就没有今天的天河城和中华广场”，曾任天河城副总裁，现任中华广场总经理的欧小卫如实说。 如果说一批实力孱弱、追逐短期利益的房地产商造成了第一代ＭＡＬＬ的先天残疾和扭曲，那么，今天这些超级大ＭＡＬＬ一开始就是由珠三角声名显赫的地产大鳄操作。不论是佛山东方广场的开发商佛山东建集团还是华南ＭＡＬＬ的投资商三元盈晖投资发展有限公司都是本地最具实力的发展商。针对第一代ＭＡＬＬ存在的问题，他们都有清醒的认识。华南ＭＡＬＬ的招商总监邓俊文说：“为保证统一的业权，华南ＭＡＬＬ43万㎡商业规模，我们只出售几万平方米，而且是在不影响总体商业布局和主力店经营的前提下”。号称“亚洲体验之都”的正佳广场只选择出售夹层的一部分面积以解决部分资金问题，而且比例仅占总面积的3%。 现代经济学认为：“城市经济的发展不仅要依靠‘新经济增长点'所提供的利润，而且要依靠商业繁荣带来的土地、房产、劳动力以及基础设施等要素的普遍升值。”针对ＭＡＬＬ的主要投资回报源，正佳广场副董事长陈维民说：“ＭＡＬＬ本质上应当是把它作为一个地产项目来做，它的初始回报，可能并非来自零售，而是通过这个项目的成功包装，使周边地块随之升值，从中获利。在国外，许多MALL就是选址在近郊的低价地块，通过MALL本身的成功发展，使其周边地块也随之升值。而如果单纯地把购物中心作为商业项目来操作，靠租金来过活，就会做得很辛苦，租金定高了不好，定低了回不了本，陷入两难境地”。华南ＭＡＬＬ也是深谙此道，邓说：“华南ＭＡＬＬ总建筑面积83万㎡，除43万㎡的商业，我们规划建设高档住宅、公寓等可以出售的项目，通过商业带动其他产业的升值，这是前期的赢利模式”。 本网刊登的文章均仅代表作者个人观点，并不代表本网立场。文中的论述和观点，敬请读者注意判断。
|
主页 │ 关于麦肯特 │ 关于网站 │ 招聘信息 │ 广告服务 │ 联系方法
版权所有©2000－2021
深圳市麦肯特企业顾问有限公司
麦肯特®、EMKT®、情境领导® 均为深圳市麦肯特企业顾问有限公司的注册商标
未经书面明确许可，本网站所有内容禁止任何形式的复制和转载
如有任何意见或建议，欢迎与我们联系
