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MALL涌珠三角 7 上页：进化的阵痛 珠三角风起云涌的造ＭＡＬＬ热潮，引起了社会各界的广泛关注。广东省连锁协会会长孙雄评价说，这是社会城市化、资源区域化、产业聚集化的必然结果。具体参与到ＭＡＬＬ的建设管理者谈论的焦点主要集中在开发的规模是否过大？单体几十万规模的ＭＡＬＬ商圈的辐射半径能否达得到？对第一代ＭＡＬＬ的“功能缺陷”如何弥补？……以上可能是一个大型的ＭＡＬＬ正式开业运营好的核心基础，也是完成“化蝶之旅”的“蜕变”过程。 曾经较早进入大陆发展的香港昌盛集团的总裁邹锡昌用“如旅薄冰”形容其中华广场的开发里程。“盖楼容易，但经营是何其艰难，如果几百家商户都不赚钱的时候，你比他们都着急，2000年10月到2001年6月是中华广场最困难的时候，我们为养商，吸引并留住租户，一次性减掉了55-60%的租金。为聚集人气，扩大商圈的辐射能力，帮助小商户赚钱，想招一个大型的百货公司作为主力店都不好找，我们下大力气组建自己的百货商场——中华百货”。而且周对目前珠三角ＭＡＬＬ的发展从另一个侧面表示忧虑：“发展速度大于消费速度，发展速度高于人才速度”。 在台湾、大陆两地MALL界摸打滚爬多年的台湾购物中心理事会大陆代表乔裕生，根据台湾的经验对珠三角的MALL潮进行提醒：首先，警惕“MALL”化。一个中国城市经济的快速发展是MALL迅速兴起的原因。但MALL不同于一般意义上的地产，它一旦经营不理想，造成的经济冲击将难以估量。故要注意对MALL实行整体上的控制，警惕任意的MALL化；其次，适度限制MALL的规模。乔认为，海外对于MALL的控制一般较为严格，欧洲采取的方法是对旧有商圈进行改造，美国则是选择郊区进行发展，在城市不会大面积开发。一般而言，10万平方米以上的超大型MALL市场位置的选择、招商、财务与经营管理皆不容易，风险亦非常大（据了解，美国拥有47000座购物中心，其中10万平方米以上的仅为1%）。而5万平方米以下的MALL符合大部分都市社区，但也要根据其辐射区域、所处位置，以确定最终规模和产品构成。 珠三角新一代的造ＭＡＬＬ者不仅认识到这些问题，各参与城市的政府也对新的城市名片亲力而为。华南ＭＡＬＬ副总裁黄海涛说，政府对当地MALL给予政策支持，如改善周边路况、增 设功配套设施等。MALL可能发展为核心型、导向型的产业，甚至迅速发展为产业链、产业群。佛山东方广场副总裁吴江认为，一个城市大型MALL发展必然带动城市资本和当地经济的升级。吴江说，作为一个成熟运作的政府体系，它不可能以参与者的身份来直接左右某一产业，但其有形之手（如对城市建设、旧城的改造和布局形成整体影响）和无形之手（如政府对中心城区的界定和调整、商业定位等）将带动ＭＡＬＬ产业升级。 政府的推动作用是无形的，而且是长久的，但如此大规模的ＭＡＬＬ真要通过扩大商圈范围实现边际梦想，还必须依靠自身的“功能定位”和主力店招商等。华南ＭＡＬＬ利用珠三角的河汊水网营造供游客泛舟观光的水道景观打造“水乡风情”主题。在功能上做出重大调整——以旅游性、娱乐性和购物为主。它的定位是购物天堂、娱乐之城、梦幻之旅。当然，其更具魅力的是世界500强有6家进入华南MALL。包括英国BBC在亚洲唯一的天线宝宝乐园，百事集团亚洲的博物馆、加拿大IMAX巨幕电影院，当然还包括台湾的高档阿玛百货、中档的香港铜锣弯百货、台湾的好又多超市、德国欧培德建材超市等世界级商业巨头。 佛山东方广场立志打造一个媲美拉斯维加斯、美国霍顿广场的国际观光产业街区（ＴＯＵＲ ＭＡＬＬ）。佛山东方广场将集合步行街、主题乐园、游艺中心、大型百货商城、量贩超市、专卖店、美食街、电影城等多种复合业态。商城共由１０个各具特色的主题商场、佛山首条全天候商业步行街以及１万平方米假日广场组成，形成了一个巨大的辐射中心和“流动的金子河”。佛山为中国四大名镇之一，旅游资源非常丰富。著名的旅游景点中国四大名园——梁园就在近旁。目前，其已与佛山市旅游局共同推出国际商业体验之旅，旨在以旅游观光带动零售、餐饮、休闲连片扩张。项目组执行经理陈中文说，为突出文化特色总面积超过了5万平方米两大组团明珠城和红宝石书城已经竣工并招商完毕，好又多、吉之岛等已和东方广场签订合约成为主力店，麦当劳、肯德基等也已确定进入。 但是，珠三角新推出的MALL要真正完成“化蝶”之旅还任重而道远。曾参与缔造天河城辉煌并使中华广场起死回生的欧小卫用六个字做出诠释：信心、耐心、精心。欧小卫说，在开发初期，投资者首先必须有信心，但不是盲目自信，信心来源于自身对投资项目主要条件的基本把握。其次，MALL的成功还需一个重要条件，即设计功能、布局定位和规划利润来源的模式。主力店的作用是聚集人气，大量的中小租户是利润的主要来源。当初天河城经营比较困难的时候，首层的租户租金总和占了整个中心租金收入的一半，这是我们信心来源之一。说到精心，欧小卫认为，一个专心研究的专业团队对MALL持续发展非常重要。即使在实际经营的过程中还是要不断地动态研究MALL所在城市的人口状况、活动状态、功能布局、将来发展趋势和人口构成，这需要一支潜心研究运营的稳定经营的管理团队。 摸索的路途是艰辛的，“羽化”的过程可能是痛苦的，但所有对中国Shopping Mall事业充满信心的人们都在努力迎接她的乘春之日。(如欲转载请与作者本人联系) 欢迎与作者探讨您的观点和看法，电子邮件： phaolong@26.net 本网刊登的文章均仅代表作者个人观点，并不代表本网立场。文中的论述和观点，敬请读者注意判断。
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