误区二，位于新建的大型商业街区

　　说到新建设的大型商业社区，不得不提到城市建设，就拿北京为例：列入北京的“十五”规划的四条环线：二环、三环、四环、五环构成北京城市商业开发的“四条金带”。二环路带来大量车流，车流能带来人流。百盛、华普、华联、万通、官园等商场通过二环带来了大量客流。三环路是家居用品的一个环型商圈，许多家居用品，包括各种各样的家具、家庭摆件、家庭装修材料都在这个商圈。“三优家具城”、“环三环家具城”、“城外城”、“立泽桥家具城”等在这个区域内。四环路沿线则构成了“厨房用具”的一个商圈，是为居民家庭厨房里各种各样的用具和用品提供服务。五环路被称为“批发配送带”。因为从外省市往北京调运的商品，远远高于从北京往外出的商品。北京近85％的商品都是从外进京。此外，北京城市规划确定了十个边缘集团。实际上，这是指城市附近的十个边缘区域。这十个边缘区域是北苑、酒仙桥、东坝、定福庄、阀头、南苑、丰台、石景山、西苑、清河。北京市人口的重心将集中在十个边缘集团。这些边缘集团，正在进行大规模的房地产开发，到了２０１０年，十个边缘集团的人口总量将达到２００万。这些区域也是未来社区商业发展的一个重心。

　　面对上述的这些城市边缘的大型商业社区，应该说是商业前景广阔，作为商业投资当然是无可厚非。从商业经营角度看，人口的聚集是一种稳定的商机，这种商机对于商业房地产的开发提供了可观的前景。然而目前，对于商业房地产开发而言，北京存在区域结构与商业服务的配比问题。比如说天通苑、回龙观、望京，不管是住宅还是商业房地产，开发规模都是很大的。但是，在这样的区域，要开发什么样的商业地产、多大面积的商业地产，商业服务的实际需求和商业地产的开发面积即商业服务的配比还要进行仔细调查和测算。此外，要顾客的角度去分析，顾客是一种什么状态，是一种什么心理需要了解清楚。例如北京的团结湖小区在“文革”以前就形成规模了。到七十年代中期，团结湖小区中的商业设施大部分都亏损，就是没有考虑到人口的流向的问题。城市人口有一种向心性的购物心理，从环路外向里渗透，但反过来从里往外并不多。当时团结湖人口大量都流向三环路以内了。

　　世界上没有永远包赚不赔的买卖。因此，在进行投资决策时，多一些理性，少一些盲从，可能就是意味着损失的减少。在选择商业物业应当注意：

　　首先要看价格。价格是决定商业物业升值潜力大小的重要因素。如何判断商业物业的售价是否合理呢？或许房地产市场发育相对成熟的西方发达国家的经验数据能够给我们一些启示：在西方国家，城市商业物业的价格一般为住宅价格的6-8倍。因此，在购置商业物业时，可以将其平均售价与附近商品住宅的平均售价进行对比，如果比值超过8，则该物业物业的市场定价可能已经一步到位，今后的升值空间将相当有限（除非该商铺今后的经营活动能够带来法定的或者事实上的垄断收益）；如果比值低于6，则在其它条件不考虑的情况下，该商铺的投资价值有可能被市场低估而具有一定的升值空间。

　　其次要看位置（商业区位）。对于商业物业投资来说，“地段、地段、还是地段”是永恒的投资法则。商业物业投资时在价格上做到“货比三家”，是很难的，有时尽管两个商场相距只有咫尺之遥，但购物的客流量却相差万里。因此，有些商业物业贵自有其贵的理由。试想，非商业区的商业物业尽管价格便宜，但如果“营业员比顾客还多”，投资收益将从何谈起。

　　第三要看规模。主要是看商业物业自身的规模和商业物业所处地区的商圈规模。一方面，从商业物业的自身规模来看，由于现代商场已逐渐向“大而全”的经营方向发展，因此规模大才能引来大商家进驻，也便于商家在经营业种和业态选择上做到游刃有余，而且规模太小的话，客流量可能会受到限制；另一方面，从商业物业所处地区的商圈规模来看，一个城市的商圈规模一般分为三个级别，即核心商圈、次级商圈和边缘商圈，不同规模（级别）的商圈其市场份额是不同的，核心商圈的市场份额一般在55-70%，次级商圈一般在15-25%，边缘商圈则只有5-15%。因此，在选择投资对象时，其所处商圈的规模也是一个重要的考察因素。

　　第四要看商业物业经营上的适宜性。国际上通行的现代零售业态，如百货商店、超级市场、便利店、专场店、专业店、折价店、购物中心、仓储式商场等在国内已经都有出现，在进行商业物业投资时，适当考虑商业物业在业种、业态经营上的适宜性是相当必要的，显然地，适宜经营“新生事物”的商场往往更具生命力和竞争力，

　　第五要看商业经营水平。经营水平的高低直接影响到投资回报。以年资金周转率为例，日本商业为15-18次，沃尔玛、家乐福等国际著名零售企业为20至30次，而国内的商业的年资金周转率只有3次左右。因此，在投资商业物业时，未来经营者的经营水平不容忽视，尤其是在新型商业社区的投资上，更是要慎至有慎。

　　第六，挑选合适的房地产开发商，目前，广州近郊大型楼盘开发热浪升腾，用地超过２０平方公里的番禺华南板块方兴未艾，房地产大鳄又在增城新塘大兴土木，花都、从化也都有开发商在建造大面积的“新城”。这些大盘圈地小的在千亩以上，大的号称过万亩。据统计，广州周边用地规模在５００亩以上已建或在建的大型楼盘就有２０多个。大规模的圈地开发已经远远走在城市规划之前。专家认为，没有规划的开发只会导致城市建设的混乱，而一些用地和人口规模相当于中等城市的大盘，其巨大的管理工程远非开发商所能承担，最终将会引发一系列严重的社会问题。所以在挑选自己的合作的地产商的时候，首先是开发商超能力圈地。由于郊外用地价格低，有的开发商不顾自身开发能力大面积圈地，最终造成土地闲置。其次是开发商过量推盘，结果可能因资金链条断裂而致楼盘烂尾。三是开发商盲目选址，与城市基础设施建设不配套，造成楼盘的供水、用电、交通等长期不能解决，最终将包袱扔给政府。这些因素都可能将影响到将来的企业的发展。

　　最后，城市的商业容量也是重要的考虑因素。以大型仓储超市为例，城市对大型仓储超市的“承载力”是有限的，一般认为，该业态的人口门槛为10万人，即每10万居民配备一个大型仓储超市是比较合理的，如果低于10万人，则该业态将面临激烈的“消耗性竞争”。另外，城市居民的购买力也是有限的，因此，一定地域范围内的销售市场份额也是相对固定的，如果商店过多地集中在一定范围内，商店密度越高，就意味着平均客流量的减少，那么商店之间的“消耗性竞争”就越激烈，投资者的收益也将受到影响。　　

　　误区三，与优秀的商业企业相邻

　　许多人可能认为沃尔玛作为世界上最大，并且最赚钱的零售企业,一定会提高任何购物中心的物业声望和价值，但事实是这样吗？不尽然。尽管房东们敬畏沃尔玛的力量和巨大的店铺数量，但有些房东表示并不情愿让它来做租户。达拉斯克罗控股的常务董事罗伯特·姆斯莱恩说：我害怕沃尔玛，同时不想购买沃尔玛入租的购物中心场地。为什么？沃尔玛习惯建店然后在5-10年里将其关闭，再在附近新建一个超大型市场，他和其它人会讲：他们将继续支付租金，但是事实上空的铺面不会给你带来任何好处。这样的事情在国外是这样，在国内虽然还没有表现出来，但是在选择合适的邻居的时候一定要考虑清楚。国外是这样的，那么国内呢？

　　据称：当初大连万达能取得南昌八一广场这个城市最核心的地带建立购物中心，原因就是与其和沃尔玛捆绑式进入有着密切的关系。可以说，万达携手沃尔玛同时进入，从市场运作的角度来说与双方都是有利的。由于沃尔玛这种国际巨头的强势介入，势必引起当地相关产业的发展，万达正好可以借此抬高与当地政府谈判的身价，同时，有这样的巨头介入并承租了一半以上的物业，不但大大提高商场的知名度而且提升了产品本身的附加值，最终万达将实现“黄金地段、黄金价格”的目标。此外，对于万达集团而言，与国际商业巨头结伴而行，不仅转嫁了投资开发购物广场可能存在的风险，而且极大地提高了购物广场的知名度。有了承租的大主顾，万达集团自然不会急于将剩余少量的产权店面出售，仅仅一句“与国际一流公司做邻居”的广告词就能让这些店面卖个好价钱。

　　“好邻居是否就能带来好生意呢？”这个要看自己的企业和你的邻居的经营是否是具有互补性。 例如目前越来越多的电影院快餐店进驻大型的mall中，借机会能够利用周边的强大客流带动自己的生意，意图达到“大树底下好乘凉”的目的。选择合适的邻居至关重要，尤其是有些邻居是不是也是暂住的流动人口甚至只是一个空牌子，根本没有这回事你都要考察清楚。选择合适的相邻企业应当注意以下几点：1。当自己企业弱小的时候，我们希望让别人为自己作嫁衣裳，但是别人是否有这个能力，并且和自己的企业的经营范围和定位是否冲突？2。凿壁透光的时候不要让邻居把自己的生意抢了。3。“偷鸡不成反蚀把米”，因为邻居的某些违规行为导致自己企业无法正常的进行销售。

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