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从报业竞争透视房地产竞争 7 上页：无法吝啬的房地产商 有人曾将房地产营销分为地段阶段、概念包装阶段、产品素质阶段、泛地产复合阶段、立体营销阶段等五个阶段。实际上这种认识是不尽然的不全面的。因为只要关注房地产业的人士多加留意，就会发觉那所谓的五个营销阶段其实在各个时期都是交叉存在的，只是，每个时期的营销环境、营销侧重点及营销表象不尽一样而已。 昆明目前房地产市场的竞争就主要围绕卖点营造和概念包装等方面展开着。 一、卖点营造 这里的卖点其实牵涉到由地段到中微观环境到智能化等各涉及到房地产项目本身素质的东西。在昆明，卖点营造主要集中在如下几方面： 1、翻新花样打出绿字牌。 买不买房看环境，掏不掏钱看户型。这句楼市经典语将环境排在了第一位。事实也是如此，除了大多数楼盘都在40%以上的绿化率外，昆明打出环境绿字牌的楼市代表性大盘：率先在昆明推出1.1低容积率的“诗意栖居”的阳光花园、“见森林也见树木”的银海森林、“在山水之间”的银海山水间、展现8万平米绿色广场的国际花园、“窗外樱花格外多”的北辰樱花山谷、4万平米立体森林绿化的世纪生活、拥有3亩天然森林的博园世家等等，将草坪、花丛、乔木、灌木从平面到立体搬弄了个遍。 反思：在打绿字牌的过程中，草坪间的路径是否应该据人的行走习惯而设置呢？在对乔木和灌木的使用中，是否应该考虑人的视线远近与对阳光渗透的需求呢？是否应该结合老、中、青、少不同的休闲与其他行为习惯而丰富绿字牌的内涵呢 2、劲吹欧陆风。 欧陆风这种建筑风格迎合了人们追求时尚、潮流的心理特征，但这种“风”却在昆明几乎“塞乎天地”了。从拥有欧陆风格高尔夫果岭的北辰小区、浓郁欧陆格调的北庭小区、凡尔赛宫式与巴洛克式具有的的翠明园、欧陆风情小镇的滇池康城到兼具歌特式与维多利亚式的德缘温泉雅居、欧陆洋房阳光华尔兹、赖特风格别墅博园世家、诠释欧洲古典建筑风格的白塔花园新铂金公寓等等，随便拈手一数就有数十家。 反思：云南向以多彩民族风情闻名国内外。傣族民居、白族民居等建筑风格是云南宝贵的民族文化财富。为何不以现代手法重新演绎越是民族的就越是世界的民族风情呢？在崇尚归还本原，在迷恋云南民族风情的外地人购房比例越来越大的今天，缺乏民族精神与文化渊源的欧陆风安有不息之理？其实，当大家都吹欧陆风的时候，欧陆风就已经开始不是卖点了。 3、花哨的智能化。 智能化即涉及社区物业管理也涉及居室内一些细微的设施。这让我们欣喜看到受“新经济”影响的房地产商关注细部的同时，也让我们对智能化产生了疑惑。因为在翻看各大都市类报房地产广告的时候，众多楼盘都在大谈特谈智能化的供水、供电、供气，智能化安全防卫，智能化管理车库，计算机局域网和宽带接入配备等。这种局面的出现，几乎使智能化配置如屋子有门有窗一样稀松平常。 反思：为什么不使智能化发生质上的升级呢？为什么不在消费心理成熟关注细微的时代多提炼、使用以小见大的卖点呢？ 4、应接不暇的配套设施。 对配套设施的讲究是消费心理的进步也是各房地产商的进步，充分体现了高于一切的人性化。所以几乎每个房地产商都将会所、学校、游泳馆、网球场、散步区、晨练区、日光浴场、慢跑径、亲子游乐场、健身房、桑拿室等不管适用不适用、普遍不普遍的配套设施列为自己楼盘的一大卖点之一。 反思：为什么不多点实用性与亲和性呢？如昆明的气候不但需要草坪绿地更需要大树遮荫；老人休闲、儿童游乐、青年社交的区别与联系等等。 第 1 2 3 4 5 6 页 下页：房地产市场竞争与反思(2) 8 本网刊登的文章均仅代表作者个人观点，并不代表本网立场。文中的论述和观点，敬请读者注意判断。
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