需要重视的几点是：

　　ａ．首要的不是了解土地，而是了解自己。这不仅仅是了解自己的资金和人力资本。

　　新入零售业的公司，或者是新入某地区／国家的零售公司，他们的选址是非常艰苦的，需要耗费大量的财力、人力与时间；其选址员的重要工作之一就是暗中考察对手企业和相关业态，甚至像业界流传的那样，要挖掘对手垃圾箱中的信息。如果把这种行为定义成“为了更好地击败对手”，那将是天大的错误。由于对本地大多数供应商的不了解，新来者要想在同类产品基础上以价格战开火，是不可能的。这时的了解对手是为了了解自己，是要早在商圈中找准自己的基点，寻找适合自己的房屋或装修，探察适合运货车辆进出的交通，并在吸引对手顾客的同时挖掘更多的潜在顾客。

　　对于连锁企业，如前所述，尽力分析原有店铺的老顾客是了解自己的必由之路，而且也是对快速选址最有帮助的一条路。“拿着老店商圈的地图，去比一比新的地区，基本上该把新店建哪儿就有底了。”选址员透露的这句话中，其实隐去了许多信息，例如寻找几家业绩最好的老店做样本，综合其人流行动路线特色，收集顾客对店铺交通及环境的心理反应等各种因素，这样才算吸取了它们选址的优点。

　　“选址，首先是为自己的顾客选，其次是为自己选，最后才是为自己未来所遇到的竞争选。”这条老法则现在还有用。

　　ｂ．费用控制问题。按惯例，美国企业在做某项投资前会用营业额的５％左右来做前期调研，对于跨国公司来说，这个比例有可能会低一些，因为它们的营业额基数很大。但毫无疑问的是，其调研费用的总量是不断成长的。尽管选址的直接费用在上述预算中只占一部分，可是选址时所需的许多数据和基础分析，也正来源于选址前就持续不断的调研信息积累。

　　相比之下，许多本土企业在选址方面的投资是捉襟见肘的。公司方往往要求选址员每次都付出全力去找寻“最完美”的店址，但选址员苦恼的是：第一，他们的经费不够；第二，公司方没有足够多的信息积累给他们作支持。因此常见的一种不良现象是“每一次都得几乎从零开始”，能支持这些抱怨的选址员的只有他们的经验了。

　　自然，在预算控制之下，选址员对外界调研的费用控制是极为严格的。但差错依然难免。“我们的有些市场调查公司，你拿１万元和５０００元向他们买同类调查，出来的结果很可能完全不同。”这些生产商的担心也同样是零售商的担心。因此对于市调公司的收费报价要非常小心，要知道，费用项目的详细程度也是检验一家市调公司服务水平的标准之一，诸如调查问卷印刷费、数据录入费和协调人员费用等都应该出现在收费报价表中——费用控制也是有关于细节的一项技术。

　　ｃ．关于宏观环境的考察。（参看沃尔玛案例）

　　ｄ．关于微观环境的考察。（参看沃尔玛案例）

　　ｅ．关于政府的限制。（参看沃尔玛案例）

　　ｆ．关于租房签约。对于信息准备充分的公司来说，往往进行选址调查的时间还没有与土地（房屋）拥有者谈判签约的时间长。在谈判过程中，“说服”与“继续调查”同样重要。

　　并不是看上某个位置就结束了。例如对于租赁房屋的商家来讲，他们必须继续考察该房屋内部的布局结构是否适合自己的经营，是否需要大的改建，这些问题可能会被反映到谈判桌上，以谋求有利价格。

　　另一个继续调查的内容是：房屋出租方究竟是否是真正的房东？这其中常见的欺诈现象是：房屋的出租方其实是一位并未到期的承租方，如果他将出租合同丢给后来的商家后一走了之，后来者会付出双重代价——他在向真正的房东交纳房租外，还要补偿前一承租者所欠的房租。

　　继续调查者还得负起修正选址结果的职责和压力，如果发现选址有误或更好的位置，应建议果断放弃。

　　ｇ．关于选址结束后的剩余信息处理。如果在选址后没有整理和总结所得的数据和其他信息，甚至将它们丢弃，这是最大的浪费。选址所得的信息至少有两种功用：

　　第一，为本址上所设的店铺的经营活动作参考。选址调查中得出的对当地居民职业和消费习惯的分析，能给店铺经理带来很多实际的帮助；对顾客行走路线的考察可以直接决定今后的促销宣传画和户外广告设在哪个方向上。

　　第二，为下一次选址作参考。

　　ｈ．关于选址人。在中国，许多选址员都出身于房地产界，但业内人士相信，随着零售业的发展，将会有更多来自零售本业的人投身到选址中去。不过，各类人才身怀的是不同的专业技能和经验，有的擅长分析顾客心理，有的善于房产谈判，而有的擅长与政府打交道。其中许多人已经接受了一些微妙的传统，例如对欲租用的楼房第一层，很少有人会称其为“底层”，而是改为有积极意义的叫法：“首层”。

　　基于选址的重要性，许多商业公司的执行老总或副总会直接参与选址过程，但具体工作由专门的选址员或部门来负责。投资越大的业态对选址越重视，也越需要专职部门来承担责任。这些部门的名称多种多样，例如发展部、拓展部和市场部。正像前面所说的，跨国公司大部分更愿意使用内部的市场调查人员，他们也更愿意使用自己的选址员。这种专业部门和内部选址人的优点在于：以保证符合本公司特色的选址方式为目的，保持选址经验的传承性，使选址技术精益求精，保护选址方面的商业秘密不外传。

第 1 2 3 4 5 6 7 8 页　　　　下页：各种业态选址的不同&针对不同状况的不同选址 8

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